石厦花园解禁重新入市 首付150万买福田中心名校学区值不值?

新房圈 2020-04-09 8赞
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这是一个神奇的楼盘:2019年1月入市,2019年中被司法查封,2020年4月1日重新入市...

福田新盘近年来多集中在香蜜湖片区,新沙街道有较为大型的有中洲、京基、绿景旧改,接下来还有金地工业区的旧改规划。而福报街道新房供应不多,住宅近几年来仅有新天石厦花园。

新天石厦花园北临福田中心区,南有福田口岸承接香港,商业配套丰富完善,教育资源丰富,临地铁3号线、7号线地铁口步行距离约500米。2019年1月8日新天石厦花园141套房源获得预售证,随后下半年房源被司法查封,一度暂停销售。终于在2020年4月1日重新入市,据传一百余套房源仅剩十几套,且多位于高层,圈圈前往一探究竟。

1、区位交通

新天石厦花园位于福田石厦北二街与福民路交汇处,东侧为石厦村,西侧为新新家园,与福田区政府一路之隔。

*新天石厦花园区域位置图

自驾道路方面,从小区出来需经石厦二街到福强路或福民路,石厦二街为双向单车道,且路边可停放车辆,高峰期自驾或较为拥堵。

*4月9日石厦二路路况(非高峰期)

轨交方面,新天石厦花园距离地铁3/7号线石厦站步行距离约500米,步行约5分钟。

公交方面,500米范围内有多个公交站台,较近的石厦学校、福田区政府、益田村等公交站台,公交线路较多,可通往深圳全市。

推荐指数:★★★☆

小结:新天石厦花园处于福田区行政中心地段,公共出行便捷。自驾方面,高峰期进出小区较为拥堵,可从福强路通往北环、新洲路、滨河大道等市级交通主干道。另外福民路高峰期拥堵状况也较为严重。

2、楼盘信息

新天石厦花园占地面积7369.49㎡,建筑面积64236㎡,均为住宅,共规划1栋2座共44层,4梯8户的结构,房源总数为640户,停车位210个。另有二期住宅正在规划中,用地尚未拆迁。

从规土委的房源备案情况来看,可售商品房仅141套,其余均为回迁房。商品房占比仅为22%。在楼层比例上,39楼以上商品房相对较为集中。目前回迁房已经入住,商品房则为现房在售,办好一切买房手续即可收房入住。

*新天石厦花园楼栋立面实景图

另外,由于项目整体体量较小,容积率有7.2,另外4梯8户,为内廊式布局,居住体验感一般,且内廊采光效果一般。

*A座立面实景图

推荐指数:★★

小结:现场看房居住体验一般,小区底层为开放式商业,CWB严重不足,容积率偏高,整体户型布局较为拥挤。回迁房较多,居住人员或较为杂乱,且有可能影响后期房屋转让出售。

3、户型信息

新天石厦花园目前仅有61㎡1房2厅1卫、约90㎡3房2厅1卫、约123㎡3房2厅2卫在售,均为位于高楼层。朝向主要为东南、西北向。东南向可看皇岗公园,西北向看石厦村农民房,不过农民房较低,不影响房源采光,且中高楼层可看海。东南向较西北向房源总价高约30万左右。

目前均为现房,可看直接看实体房。

约61㎡1房2厅1卫

*61㎡户型图

*61㎡清水样板间实拍

1、双阳台设计,主阳台即景观阳台开间4.2米,进深1.5米,较为宽敞,视野较好。2、卧室开间3.3米,进深3.45米。不过大约有40公分原为飘窗部分在样板间已经做成落地窗,可放置床头柜,如果摆放家私的话,整体空间有限。3、厨房1.8米开间,3.3米进深,直通生活阳台,不过生活阳台处于楼栋间,采光一般。

约123㎡3房2厅2卫

*123㎡户型图

*123㎡清水样板间

1、有专属开放式入户花园,不过临着楼栋“天井”采光一般;2、景观阳台4米开间,且紧邻客厅,整体的采光通风效果会较好。2、主卧4.5米开间,约3米进深,带独立卫生间,较为舒适。3、两个次卧的进深达4米,空间感比较足,采光好。4、厨房一字型操作台设计,紧挨餐厅,方便传菜。

推荐指数:★★

小结:目前仅有61㎡和123㎡户型可选,且房源都不多,61㎡现场清水样板间做了两套改2房的样式,显得空间更为紧凑,且餐厅隔成房间后,客厅家具摆放成难题;两个户型均有阔绰的景观阳台;户型的使用率均有80%。虽然福田新房短缺,不过61㎡1房在寸土寸金深圳对刚需来说竞争力不是很大,而123㎡总价高达1130万,对改善型置业来说,居住体验也是一大考验。

4、价格对比

目前新天石厦花园只剩高楼层在售,无优惠,据圈圈了解,新天石厦花园在被司法查封前均价79000元/㎡,当时折扣为93折(同开盘折扣)。且33楼以下是简装,据现场称目前仅剩40层以上房源在售,低楼层可挑选较少,整体房价区间在82000-92000元/㎡,总价约511万/套起。

*新天石厦花园备案价

以约62㎡户型来看,西北朝向,单价81553元/㎡,总价5110927元,首付3成为154万,贷款约357万,月供需19274元;

东南朝向总价则为550万,单价87812元/㎡。

123㎡西北向单位,单价约91778元/㎡,总价约11304296元,3成首付为339万,贷款约791万,月供需42704元。

临近小区主要以二手房为主,从目前来看走遍二手房挂牌出售的量并不是很多,售价在6万-10万不等。综合来看新天石厦房价处在中位。

*截图来源于链家

推荐指数:★★

小结:周边新房多再2002年前的新盘,比较多的是2000年以前的,纯新房在市场确实较为稀缺。不过由于开发商“刚需”定位,虽然是纯新房,新天石厦花园的公共区域部分包括入户大堂的体验都比较一般,目前可挑选性也比较少。

6、项目配套

(1)学区学校

目前新天石厦花园的学区,小学为荔园小学众孚校区,初中为红岭中学石厦初中部。

荔园小学(荔园教育集团)现有通新岭校区、百花校区、玮鹏校区、众孚校区四个校区,白沙岭教学点,另有八卦岭校区正在筹建之中。众孚校区是众孚小学2019年1月合并入荔园小学。

红岭中学创办于1981年,为省一级学校,从原来的园岭校区发展为高中部、园岭初中部、石厦初中部“一校三部”。

所属学区虽然的均不是名校本部,在教育界还是有一定的影响力。教育质量在福田来说算是优质学校了。如果为了学区买房的购房者可以多加了解两个解学校的升学率、师资情况等。

另外,幼儿园可就读石厦幼儿园(私立)。

推荐指数:★★

小结:有荔园和红岭“撑腰”,新天石厦花园可以说是妥妥的名校学区,这或许也是解禁后能快销主要原因。不过购房者需要注意的是这两个都属于名校分校区,同片区的益强小学和石厦学校(9年制)在福田学校的排名中也很靠前,所以并没有很特别的优势,炒名校学区需谨慎。

(2)商业配套

新天石厦花园楼下即为马成时代广场,马成时代广场原为新天石厦花园一期的商业配套,后易主成为马成时代广场。临近有天虹商业;距离福田COCOPARK及福田中心商业圈约1.5公里,地铁3号线1站即达;距离车公庙商业圈约3公里,地铁3站即达,商业配套十分完善。

*新天石厦花园底层商业

(3)景观资源

虽然小区无社区花园,不过项目距离皇岗公园步行距离约500米,距离福田红树林生态公园约1.5公里。新天石厦花园也紧靠着石厦东村。目前石厦东村部分将由新天时代投资有限公司进行旧改,作为新天石厦花园的二期用地,目前已经挂了旧改横幅,尚有居民住在民房,具体旧改动工时间尚需开发商公示。其余大部分的民房尚未有具体的旧改规划动向。

*高层东南向景观

*石厦东村环境(图为规划二期住宅用地)

小结:新天石厦花园所处地段优越,属于核心区位,周边市政、商业、交通配套很完善。不过无缝连接石厦东村,后期旧改施工对居住生活会有一定的影响,同时也能提升周边整体的居住环境。

总结:

新天石厦花园是一个优势劣势都比较明显的项目。

优势:

1、地段位置优越,市政、商业、医疗等各项生活配套完善,综合居住舒适度比较高;

2、有低门槛上车小户型,也有改善型舒适大户型,满足多重购房者需求;

3、名校学区,小学、中学均为名校学区。

不足:

1、临近石厦村,部分已经有规划旧改部分尚未有明确规划,后期施工会对居住生活造成一定的影响;

2、项目容积率较高,内廊式布局,整体居住密度比较大,对居住舒适度有一定的影响;

3、整个小区回迁房比例较大。

4、停车位不足,且底层商业,占用地面停车位。

作为片区稀缺的的新房住宅,新天石厦学校具有一定的优势,61㎡小户型对于刚需上车而言也是相当诱人,购房者可综合考虑整体选择自己最优的房子,选房有风险,下手需谨慎。

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