年终压轴——妈湾片区唯二住宅“僧多肉少”颐湾府会遭疯抢吗?

众所周知，前海合作区范围住宅稀缺，根据官方数据，前海三区工作人口52万，居住人口约23-25万。未来大约有75万人口进入前海工作、生活，而妈湾是前海建筑密度较低的区域，也是前海最宜居的片区，位于妈湾对标招商领玺的颐湾府自然备受市场关注。

一、项目详情

深国际智慧港先期项目位于南山前海合作区妈湾片区北侧，临海大道与港城路交汇处东南，属前海19单元06街坊的 四宗地块：住宅颐湾府地块；写字楼颐都大厦（1栋塔楼+8栋企业公馆）地块，商业颐锦广场两地块。由深国际前海置业（深圳）有限公司开发建设，总占地面积约4.6万㎡，计容总建筑面积约10万㎡，包含住宅、写字楼及商业等业态。

颐湾府属于深国际智慧港先期项目中的住宅项目，位于港城路与妈湾一路交汇处，用地面积约1.2万㎡，总建筑面积约7.8万㎡，容积率4.35，包含4栋住宅楼和街区式商业等。项目共规划有368套住宅，自带2874㎡商业配套。住宅车位381个，商业车位786个。

4栋住宅其中1栋43层，3梯2户，190㎡4房；2栋43层，3梯3户，120㎡3房；3栋1单元30层，2单元31层，3梯3户，120㎡3房。配套商业位于丝路长廊，容积率仅为0.6，为低层商业街区+地下集中商业的低密生态街区商业，地下商业与地铁无缝接驳。

颐湾府地块西紧挨着的是智慧港先期另一个地块（T102-0267）19-06-03项目，建筑主体刚出地面。此地块项目总建筑面积约5.69万㎡，计划建设一栋99.8m地下2层，地上22层的写字楼及裙房。

*项目沙盘图

*项目实景图

二、户型解析

项目共规划4栋住宅仅有120㎡、190㎡两个户型。

1-A户型——约190㎡3房2厅2卫

该户型位于1栋，3梯2户、A户型与B户型对称，电梯直接入户。入户玄关增加房间私密性，直面的一间儿童房将房间动静分隔开来，左边是客厅与厨房，双阳台增加房间的通风和采光效果。右边是起居室，次卧带有卫生间，主卧室超豪华设计：带书房、衣帽间和卫生间，且起居空间另有一入户处，但两个入户门不相通。

2-A户型——约120㎡3房2厅2卫

该户型位于2栋，3梯3户，3个户型除朝向外其余一模一样。入户玄关增加房间私密性，玄关旁边有空地可做杂物堆放处；该户型客卫分布在房间的另一端，若将书房用作卧室，起居恐有不便。主卧带有卫生间和衣帽间；客厅超大阳台居住舒适度更高。

样板间参考*图源安居客

推荐指数：★★★★

可以看出颐湾府户型与竞争对手招商领玺一样具有6.3-6.8米的两开间长阳台；专设玄关，显示私密保护的高端化；全屋凸窗，尤其是客厅不仅有阳台还带有大凸窗，空间开敞许多。每层3梯2户或3户，梯户比较高；层高3.15米，与深圳高端住宅一致。 

三、周边配套

1、交通配套

轨道交通方面，颐湾府距离地铁5号线南延段的铁路公园站约200米，从颐湾府附近经过，设有铁路公园站该站为5号线与15号线换乘站，目前5号线已经开通。

道路交通方面，前海大片区目前处在发展前期，各处路网在加快完善中；今后妈湾跨海通道建成后，妈湾港、赤湾港的货柜车将从兴海大道转向妈湾大道，兴海大道以北的月亮湾大道将不走货柜车。

2、商业配套

颐湾府所在，妈湾核心区域所在。 300米世茂前海中心的地标效应，妈湾核心商圈在此聚集。7栋写字楼的裙楼和地下商业约5万㎡、颐锦广场岭南庭院式街区商业2.5万㎡、招商前海湾购物中心5.8万㎡，共约13万㎡聚集在5号线、15号线汇聚的铁路公园站周围。

现代自贸城由7栋写字楼组成，世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦、金立大厦、 前海香槟大厦等总部大厦，已经先后落成投入使用。

*妈湾写字楼群

3、教育配套

按目前的学区划分，颐湾府分在月亮湾小学及赤湾学校的学区范围内，另外，招商领玺旁地块正在建设一所九年制学校，颐湾府也有望划在其学区内。

同时，项目附近还有一所幼儿园至高中一贯制学校——荟同国际学校深圳校区，于今年9月份开学，将给片区业主提供更多的选择。荟同学校是一所新成立的国际教育集团办学的国际学校，今年秋季在深圳和华盛顿同时开学。深圳校区占地面积约10414㎡，建筑面积约38220㎡。学校建筑由意大利国宝级建筑设计大师、建筑界较高奖——普利兹克奖得主伦佐?皮亚诺亲自操刀设计。荟同学校是全球排名前列幼儿园到高中一贯制世界学校，人大附中前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为荟同学校深圳校区校长，面向全球优秀生源招生。2019年9月正式开学，一期招生1500人。据了解，学费较低为20万/年。

4、休闲配套

区域内有月亮湾公园及4A级景区青青世界，且拥有近海的天然地理环境，加上崭新的区域规划，将来有更多优越的休闲游憩之处。项目距离28万㎡月亮湾公园770米，20万㎡4A级景区青青世界1000米，休闲度假可去踏青爬山。

推荐指数：★★★★

颐湾府东南是丝路长廊的起点铁路公园，西侧为颐都大厦，西南紧邻颐锦广场商业街区，与妈湾地标世茂前海中心、香江金融中心和金立大厦一路之隔。邻近世茂前海中心领衔的19单元现代自贸城建筑群，5号线、15号线双地铁站、颐锦广场商业街区、铁路公园皆在颐湾府一侧，商务氛围浓，生活配套全。

四、周边房价

南山近两年是“网红豪宅”的主要区域，今年的瑞府、海境界二期、半岛城邦4期均备受关注。而行将入市的颐湾府和招商领玺，才是真正前海核心区的唯二住宅项目。前海作为深圳先行示范区的典范和标杆，很多地块都在弱化高房价的影响而定向底价拿地。因此，作为前海住宅项目入市，只能参照大多并非真正前海的周边二手房房价。而前海片区的二手房大多有近10年房龄，如果按照二手房平价入市，对新房的价值已经严重低估。

*二手房房价图

同属前海的前海时代一期前海时代广场开盘均价4.2万/㎡，如今的二手均价11.68万/㎡；二期前海时代CEO公馆开盘均价8万/㎡，如今的二手均价13.65万/㎡。

推荐指数：★★★

对于颐湾府的毛坯交付，业内预估开盘均价将会10+万/㎡，如果低于10+万，则倒挂二手房价格。妈湾两盘的合理定价，招商领玺精装价-精装费=颐湾府毛坯价。假设前海管理局严厉限价，招商领玺精装均价10.5万/㎡，减去精装费1万/㎡，颐湾府毛坯价为9.5万/㎡。市场可以根据两盘的价差大小，判断出比价的高低。

五、项目总结

推荐指数：★★★★

总的来说，颐湾府所在的妈湾片区各方面配套略显不足，居住方面的生活需求还得借助于其他项目的配套。不过，前海板块潜力大，中心区内住宅项目规划有限，住宅价值依然有想象力，拥有超强的后发优势，发展前景非常值得期待。