对外称华润悦府升级版的金众麒麟公馆靠生态景观能否跃进豪宅圈?

今年8月18日深圳被列为“社会主义先行示范区”、随即11月11日，深圳又发布政策调整“豪宅税”，深圳的各路豪宅风起云涌，福田的深业中城和合正安托山、“钱”海湾的招商领玺均现日光；龙华的金茂府首冲10万+；颐湾府开盘日去化9成.......有人说：限价之下的深圳豪宅，成了有钱人较大的福利，买到即挣到。但深圳楼市不再是钱多人傻的时代，并不是所有自称豪宅的项目都有人买单。本期我们就来看看这个号称“华润深圳湾悦府的升级版”豪宅——金众麒麟公馆的真伪。

一、区位交通

老焦从宝能城沿留仙大道转丽水路约10分钟左右到达金众麒麟公馆，项目位于西丽湖度假村区域，西北侧眺望西丽湖，东南侧被深圳野生动物园和高尔夫俱乐部环抱，远看塘朗山公园，其次有留仙洞，石鼓山山公园景点等。

【地铁】老焦踩盘结束后从项目出来到7号线西丽湖地铁站步行时长约13分钟，通过换乘既有的5号线，可便捷到达宝中、前海、深圳北站等重点片区。将来地铁13号线通车后，也可快速出入南山科技园、后海、深圳湾口岸等其它核心区。

【道路交通】通过丽水路及丽山路可快速接入沙河西路、留仙大道等城市主干道。不过目前由于东西贯穿的广深高速路和平南铁路，割裂了西丽片区和南山科技园的联系，使得南北纵向的通行压力比较大，尤其体现在早晚高峰时期，车流量大，瓶颈严重。

【高铁】西丽枢纽已确立为深圳“三主四辅”的主枢纽之一，规模为11站台22条线，比深圳北站多2线，将集合多条高铁、城轨、地铁的综合枢纽。

高铁：赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路；

城轨：深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划方案）3条城际铁路。

【公交】项目出来约100米处有一个桃源街道办公交站，不过目前线路仅4条。

推荐指数：★★★☆☆

小结：金众麒麟公馆距离7号线西丽湖站步行约10分钟距离，实在算不得“地铁盘”，按理说，豪宅面向的客户群体而言地铁并不是最重要的，但开发商硬生生把地铁配套也作为卖点之一，会不会太苍白了点呢...不过后期西丽高铁站的修建应该会带领片区楼盘更上一层楼。

二、楼盘信息

金众麒麟公馆地块分为公建用地和住宅用地，总建面约14.8万㎡，其中住宅建面约10万㎡，规划以高层（30层，100米高）为主的“湖景”豪宅。住宅地块整体成长条状，东西长，南北窄。公建用地面积约1.04万㎡，位于地块的西侧，规划为商业物业；另外规划有约5000㎡公共配套物业。

金众麒麟公馆的商品住宅规划有6栋，地块北侧4栋，南侧2栋，均为30层高。其中北侧靠西的2栋为一层三户，为该项目的楼王单元。为2套建面175-177㎡4+1房及1套建面138㎡3+1房构成；而其余4栋住宅楼为一层六户，规划为户型建面约100-111㎡的3房。另外项目规划有两栋公寓，目前户型建面信息及入市时间不详。

金众麒麟公馆公共配套设施齐全，包括社区健康服务中心、老人日照中心、邮政所、社区警务室、文化活动室等常规配置外，还规划了一所2000㎡的幼儿园，方便社区幼龄儿童的上学需求。幼儿园大致位于社区的中部南侧，靠近沁园路，规划为3层6班幼儿园（独立占地）。

金众麒麟公馆规划总房源数为856户，容积率为3.18，停车位共719个。物业公司为中盈物业管理有限公司，物业费为6.8元/㎡/月。

推荐指数：★★★★☆

小结：金众麒麟公馆主要以周边景观优势著称，西、西北观西丽湖，南、东南眺大学城及深圳湾。且住宅楼均沿着地块边缘布局，并呈半围合状，拉开楼间距，保证各个户型单元拥有合理的景观视距，为北侧的两栋中大户型“楼王”创造更优的南向朝向及景观效果。不过项目既然定位为豪宅，CWB不足1是觉得你们豪宅的业主出门主要的交通方式是坐公交和搭地铁吗？

三、施工进度

金众麒麟公馆目前所有楼栋均已封顶及脱绿网，预计2020年12月1日竣工，据现场销售说，项目预计2021年9月带装修交楼。

四、户型解析

金众麒麟公馆于10月12日开盘，推售建面约100-177㎡住宅共854套，均价约8.85万/㎡（含6500元精装修），其中1、2栋为138-177㎡户型，3-6栋为100-111㎡户型，目前1、2栋房源已经全部售罄。

户型方面，金众麒麟公馆本次共推出5个户型5种主题，分别为：揽峰境：100㎡ 2+1房2厅2卫；悦心境：110㎡ 3+1房2厅2卫；清雅境：111㎡ 3+1房2厅2卫；观园境：138㎡ 3+1房2厅2卫；湖山境：177㎡ 3+1房2厅3卫

C/D户型建面约100㎡2+1房2厅2卫

该户型整体朝向为南，看野生动物园方向，5、6栋完全没有遮挡。从户型图来看，房间整体格局成动静分区。餐厅、客厅及厨房连成一体，起居室分布在另一侧，互不干扰。主卧带有卫生间、衣帽间及一个多功能间，可用作书房或卧室等。阳台与主卧均朝南向、卧室带有飘窗增加房间采光和通风效果。

B/E户型建面约111㎡3+1房2厅2卫

该户型整体朝东南、西南方向，5/6栋没有任何遮挡。从户型图来看，房间整体格局成动静分区。餐厅、客厅及厨房连成一体，起居室分布在另一侧，互不干扰。两次卧间门对门应当注意隐私保护，主卧带有多功能间、独立卫生间及衣帽间，多功能间可用作书房、婴儿房或作独立卧室。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从总平示意图来看，楼王1、2栋里的138㎡和177㎡的采光效果较佳，每层只有3户。据销售介绍，5个户型中，也只有这两个大户型能看湖，其他小户型看山。而其余4栋则显得略为拥挤，楼与楼之间会有对望的情况出现。

从户型上看，5种主题均为N+1房的户型，项目的实际使用面积有78-80%，可以说性价比很高了。整体来看，户型方正，动静分区恰当，阳台视野开阔，可以观山看海。

四、周边房价

目前西丽片区在售住宅新盘有博林天瑞和宝能城，博林天瑞在售80-85㎡复式住宅，总价约600-700万；宝能城西区目前在售158-206㎡住宅，均价约84000元/㎡。

从链家数据上看，目前金众麒麟公馆周边二手房挂牌价格中，西丽山庄单价达到了14.3万/㎡，其他楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下，部分深圳下探到5万元左右。

以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅，挂牌单价在9万元左右。

推荐指数：★★★☆☆

对比来看，金众麒麟公馆8.85万/㎡的价格无论是自理片区在售新盘还是周边二手盘都没有太大优势。

五、周边配套

1、教育配套

金众麒麟公馆自带有幼儿园，小学学区划分为南二外平山小学、南二外大磡小学，中学学区为丽湖实验学校。大磡小学2018年经过了一次全面改造，今年9月19日被纳入南二外集团。但大磡小学是大磡村的村里小学，周边多为农民房、旧工厂，生源质量不言而喻，要翻身有一定困难！至于丽湖实验学校，历年来中考成绩排名也很靠后。所以金众麒麟公馆的学区一度被吐槽为“三流的学位”。

2、医疗配套

距离项目约5公里处有综合医院深圳大学总医院，驾车约15分钟左右到达，附近没有社康、药店之类的。

3、商业配套

金众麒麟公馆自带约2500㎡的商业，是两栋公寓的底商，据现场销售说，已经和永辉超市签约，不知日后的商超能否撑起住户的日常需求。而目前项目周边最近的商业除了地铁口对面几家冷清的小商店外，再远就是约1公里之外的坪山小学对面有个小小美食城。稍大一点的购物商场在距离项目约2公里众冠时代广场的益田假日里和西丽地铁站旁边的天虹。

4、休闲配套

从地理位置看，西丽一直给人一种大隐隐于市的感觉，旁边聚集西丽湖、野生动物园、高尔夫俱乐部等，还可以远眺塘朗山。靠近大学城，周边高校林立，人文气息浓厚。

推荐指数：★★★☆☆

小结：总的来说，金众麒麟公馆主打生态景观，能远离喧嚣，观山看湖，向往居住舒适度的人可以着重考虑，但是住在野生动物园旁边，除了节假日出行是很大的问题外，夏日炎炎下那味儿估计也很大（老焦12月中旬去的时候都有闻到气味儿）。而项目作为豪宅，周边的配套和学区确实不太入流。

六、项目总结

人们常说，买房有三宝，地铁学校商业少不了。金众麒麟公馆勉强凑上了学校和地铁，不过原生态风景资源的确是很大诱惑。总的来说，项目属于高端改善看不上，刚需和普通改善够不着。