对外称华润悦府升级版的金众麒麟公馆靠生态景观能否跃进豪宅圈?

新房圈 2019-12-20 16赞
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随着大学城、留仙洞总部基地、大沙河创新走廊、环西丽湖科教城等一系列规划落地,加上在建中规模超深圳北站的西丽新高铁站,原本是南山区价格洼地的西丽片区一时间风头无两。

今年8月18日深圳被列为“社会主义先行示范区”、随即11月11日,深圳又发布政策调整“豪宅税”,深圳的各路豪宅风起云涌,福田的深业中城和合正安托山、“钱”海湾的招商领玺均现日光;龙华的金茂府首冲10万+;颐湾府开盘日去化9成.......有人说:限价之下的深圳豪宅,成了有钱人最大的福利,买到即挣到。但深圳楼市不再是钱多人傻的时代,并不是所有自称豪宅的项目都有人买单。本期我们就来看看这个号称“华润深圳湾悦府的升级版”豪宅——金众麒麟公馆的真伪。

一、区位交通

老焦从宝能城沿留仙大道转丽水路约10分钟左右到达金众麒麟公馆,项目位于西丽湖度假村区域,西北侧眺望西丽湖,东南侧被深圳野生动物园和高尔夫俱乐部环抱,远看塘朗山公园,其次有留仙洞,石鼓山山公园景点等。

【地铁】老焦踩盘结束后从项目出来到7号线西丽湖地铁站步行时长约13分钟,通过换乘既有的5号线,可便捷到达宝中、前海、深圳北站等重点片区。将来地铁13号线通车后,也可快速出入南山科技园、后海、深圳湾口岸等其它核心区。

【道路交通】通过丽水路及丽山路可快速接入沙河西路、留仙大道等城市主干道。不过目前由于东西贯穿的广深高速路和平南铁路,割裂了西丽片区和南山科技园的联系,使得南北纵向的通行压力比较大,尤其体现在早晚高峰时期,车流量大,瓶颈严重。

【高铁】西丽枢纽已确立为深圳“三主四辅”的主枢纽之一,规模为11站台22条线,比深圳北站多2线,将集合多条高铁、城轨、地铁的综合枢纽。

高铁:赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路;

城轨:深惠(深珠)、深莞增、深珠(规划方案)3条城际铁路。

【公交】项目出来约100米处有一个桃源街道办公交站,不过目前线路仅4条。

推荐指数:★★★☆☆

小结:金众麒麟公馆距离7号线西丽湖站步行约10分钟距离,实在算不得“地铁盘”,按理说,豪宅面向的客户群体而言地铁并不是最重要的,但开发商硬生生把地铁配套也作为卖点之一,会不会太苍白了点呢...不过后期西丽高铁站的修建应该会带领片区楼盘更上一层楼。

二、楼盘信息

金众麒麟公馆地块分为公建用地和住宅用地,总建面约14.8万㎡,其中住宅建面约10万㎡,规划以高层(30层,100米高)为主的“湖景”豪宅。住宅地块整体成长条状,东西长,南北窄。公建用地面积约1.04万㎡,位于地块的西侧,规划为商业物业;另外规划有约5000㎡公共配套物业。

金众麒麟公馆的商品住宅规划有6栋,地块北侧4栋,南侧2栋,均为30层高。其中北侧靠西的2栋为一层三户,为该项目的楼王单元。为2套建面175-177㎡4+1房及1套建面138㎡3+1房构成;而其余4栋住宅楼为一层六户,规划为户型建面约100-111㎡的3房。另外项目规划有两栋公寓,目前户型建面信息及入市时间不详。

金众麒麟公馆公共配套设施齐全,包括社区健康服务中心、老人日照中心、邮政所、社区警务室、文化活动室等常规配置外,还规划了一所2000㎡的幼儿园,方便社区幼龄儿童的上学需求。幼儿园大致位于社区的中部南侧,靠近沁园路,规划为3层6班幼儿园(独立占地)。

金众麒麟公馆规划总房源数为856户,容积率为3.18,停车位共719个。物业公司为中盈物业管理有限公司,物业费为6.8元/㎡/月。

推荐指数:★★★★☆

小结:金众麒麟公馆主要以周边景观优势著称,西、西北观西丽湖,南、东南眺大学城及深圳湾。且住宅楼均沿着地块边缘布局,并呈半围合状,拉开楼间距,保证各个户型单元拥有合理的景观视距,为北侧的两栋中大户型“楼王”创造更优的南向朝向及景观效果。不过项目既然定位为豪宅,车位比不足1是觉得你们豪宅的业主出门主要的交通方式是坐公交和搭地铁吗?

三、施工进度

金众麒麟公馆目前所有楼栋均已封顶及脱绿网,预计2020年12月1日竣工,据现场销售说,项目预计2021年9月带装修交楼。

四、户型解析

金众麒麟公馆于10月12日开盘,推售建面约100-177㎡住宅共854套,均价约8.85万/㎡(含6500元精装修),其中1、2栋为138-177㎡户型,3-6栋为100-111㎡户型,目前1、2栋房源已经全部售罄。

户型方面,金众麒麟公馆本次共推出5个户型5种主题,分别为:揽峰境:100㎡ 2+1房2厅2卫;悦心境:110㎡ 3+1房2厅2卫;清雅境:111㎡ 3+1房2厅2卫;观园境:138㎡ 3+1房2厅2卫;湖山境:177㎡ 3+1房2厅3卫

C/D户型建面约100㎡2+1房2厅2卫

该户型整体朝向为南,看野生动物园方向,5、6栋完全没有遮挡。从户型图来看,房间整体格局成动静分区。餐厅、客厅及厨房连成一体,起居室分布在另一侧,互不干扰。主卧带有卫生间、衣帽间及一个多功能间,可用作书房或卧室等。阳台与主卧均朝南向、卧室带有飘窗增加房间采光和通风效果。

B/E户型建面约111㎡3+1房2厅2卫

该户型整体朝东南、西南方向,5/6栋没有任何遮挡。从户型图来看,房间整体格局成动静分区。餐厅、客厅及厨房连成一体,起居室分布在另一侧,互不干扰。两次卧间门对门应当注意隐私保护,主卧带有多功能间、独立卫生间及衣帽间,多功能间可用作书房、婴儿房或作独立卧室。

推荐指数:★★★☆☆

小结:从总平示意图来看,楼王1、2栋里的138㎡和177㎡的采光效果最佳,每层只有3户。据销售介绍,5个户型中,也只有这两个大户型能看湖,其他小户型看山。而其余4栋则显得略为拥挤,楼与楼之间会有对望的情况出现。

从户型上看,5种主题均为N+1房的户型,项目的实际使用面积有78-80%,可以说性价比很高了。整体来看,户型方正,动静分区恰当,阳台视野开阔,可以观山看海。

四、周边房价

目前西丽片区在售住宅新盘有博林天瑞和宝能城,博林天瑞在售80-85㎡复式住宅,总价约600-700万;宝能城西区目前在售158-206㎡住宅,均价约84000元/㎡。

从链家数据上看,目前金众麒麟公馆周边二手房挂牌价格中,西丽山庄单价达到了14.3万/㎡,其他楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下,部分深圳下探到5万元左右。

以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅,挂牌单价在9万元左右。

推荐指数:★★★☆☆

对比来看,金众麒麟公馆8.85万/㎡的价格无论是自理片区在售新盘还是周边二手盘都没有太大优势。

五、周边配套

1、教育配套

金众麒麟公馆自带有幼儿园,小学学区划分为南二外平山小学、南二外大磡小学,中学学区为丽湖实验学校。大磡小学2018年经过了一次全面改造,今年9月19日被纳入南二外集团。但大磡小学是大磡村的村里小学,周边多为农民房、旧工厂,生源质量不言而喻,要翻身有一定困难!至于丽湖实验学校,历年来中考成绩排名也很靠后。所以金众麒麟公馆的学区一度被吐槽为“三流的学位”。

2、医疗配套

距离项目约5公里处有综合医院深圳大学总医院,驾车约15分钟左右到达,附近没有社康、药店之类的。

3、商业配套

金众麒麟公馆自带约2500㎡的商业,是两栋公寓的底商,据现场销售说,已经和永辉超市签约,不知日后的商超能否撑起住户的日常需求。而目前项目周边最近的商业除了地铁口对面几家冷清的小商店外,再远就是约1公里之外的坪山小学对面有个小小美食城。稍大一点的购物商场在距离项目约2公里众冠时代广场的益田假日里和西丽地铁站旁边的天虹。

4、休闲配套

从地理位置看,西丽一直给人一种大隐隐于市的感觉,旁边聚集西丽湖、野生动物园、高尔夫俱乐部等,还可以远眺塘朗山。靠近大学城,周边高校林立,人文气息浓厚。

推荐指数:★★★☆☆

小结:总的来说,金众麒麟公馆主打生态景观,能远离喧嚣,观山看湖,向往居住舒适度的人可以着重考虑,但是住在野生动物园旁边,除了节假日出行是很大的问题外,夏日炎炎下那味儿估计也很大(老焦12月中旬去的时候都有闻到气味儿)。而项目作为豪宅,周边的配套和学区确实不太入流。

六、项目总结

人们常说,买房有三宝,地铁学校商业少不了。金众麒麟公馆勉强凑上了学校和地铁,不过原生态风景资源的确是很大诱惑。总的来说,项目属于高端改善看不上,刚需和普通改善够不着。

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