豪宅位置刚需底子 被工业区包围的临海揽山御园容积率竟超5.7

新房圈 2019-11-22 14赞
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看了也买不起系列!

在深圳房产界有一句话:“世界经济看中国,中国示范看深圳,深圳未来看南山,南山引擎在蛇口。”俯瞰整个大湾区经济地理,其核心就在蛇口,而纵观整个南山的经济发展布局,蛇口也无缝串联深圳湾、前海两大高价值区域。而近年来“600亿再造新蛇口”计划横空出世,10大房地产巨头纷纷扎堆旧改,这也让蛇口作为“深圳新中心”、“世界中心都会”的傲人前景潜力巨大不可估量!

作为蛇口片区极少的在建项目,临海揽山御园未出场即已引起全深圳的关注,这个山景豪宅会有多高端?价格是不是只逼深业中城?这都让大家充满了好奇,今天老焦就为大家细细品品这个蛇口半山豪宅——临海揽山御园。

1、区位交通

老焦从福田出发,驾车经过滨海大道用时约30分钟到达临海揽山御园,途径到海岸城那段路有点堵塞,估计上下班高峰期交通压力较大。临海揽山御园位于蛇口工业五路与沿山路交汇处的南水工业区内,据现场销售称,距离临海揽山御园约500米处将有12号线工业六路站,目前正在施工中,预计2022年实现通车。

由于道路施工,老焦开到工业六路时还是塞了几分钟,临海揽山御园旁边就是工业六路的公交站台,公共交通比较便利。但是驾车的话因为距离几个经济核心区的直线距离都不远,所以临近的主干道南海大道及东滨路时常会出现拥堵,再加上现在地铁施工,上下班会有点麻烦

推荐指数:★★★☆☆

小结:总体而言,虽然暂时轨道交通不太便利,陆路交通也正在施工,不过过几年等12号线开通,公交堵塞情况将有所改善。长远来看,临海揽山御园500米处有12号线站点及公交站台,公共出行还是非常便利的,不过由于临近主干道,高峰期拥堵情况暂时还是不会缓解。①优点:距离临海揽山御园500米处未来会修建地铁12号线,项目一出来便是工业六路公交站台。②缺点:临近的主干道南海大道及东滨路时常会出现拥堵,早晚出行压力大,会受到车流噪音影响

2、楼盘信息

临海揽山御园原是南水工业村城市更新项目,总占地面积39567.6㎡,计容总建面约228800㎡,容积率5.78,包含超高层住宅、超高层公寓、多层住宅、高层保障房及公寓等业态。临海揽山御园社区内部主要以住宅建筑为主,商务公寓部分建面约5.5万㎡,商业部分建面约0.2万㎡,配建有一所9班幼儿园、社康、邮政所等公共配套设施。

临海揽山御园一共是8栋36层高,住宅规划为1-5栋,为3梯4户结构。据现场销售称,本次即将推出的是1#2#共四座住宅,户型为108㎡-225㎡。其中6栋7栋为公寓(70年产权),8栋为人才保障房,9-15栋为220-330㎡联排复式叠加别墅。

临海揽山御园目前售楼处在万海大厦A座10楼,乍一看像藏在蛇口网谷里。老焦去的时候营销中心现场客户寥寥无几很冷清,据现场销售称,看样板间需要验资300万,并且目前户型图还没出,临海揽山御园预计于12月份开盘,具体价格及优惠待定。

推荐指数:★★★☆☆

小结:①优点:临海揽山御园是一个体量较大的综合体,周边也都是别墅区,3梯四户梯户比较好,居住氛围浓厚且比较高端。配建幼儿园、社康等设施,生活比较便利,并且临海揽山御园。②缺点:小区容积率5.78,楼栋之间密度高,如果住低层视线和居住体验都会受影响。除住宅底商外没有另外的商业,短时间内难以满足日常所需。

3、价格对比

临海揽山御园预计12月开盘,目前还未获得预售证,不过参考周边新盘10万+肯定是跑不了的,毕竟南山区本身就是豪宅倍出,而临海揽山御园又在豪宅圈里。对比附近近两年开盘的汉京九榕台、海境界等知名豪宅,老焦预计在12万+/平。

由于周边住宅氛围浓厚,同时也有众多二手房,可能是南山蛇口这个地段的原因,就算是05年建成的南海玫瑰园,房价也没有丝毫的便宜,也要15万/平。像前段时间同样沸沸扬扬的半岛城邦起步面积小,体量较小,也要10万/平,所以老焦感觉临海揽山御园凭借这个地理位置以及山景、瀑布、半山豪宅等卖点,价格估计不会低。

推荐指数:★★★★☆

小结:临海揽山御园所在的蛇口片区整体住宅项目都比较新,依托近几年政策的利好、交通及配套设施的不断完善,整个片区的房价都在水涨船高。临海揽山御园目前价格还未出,如果依照现场销售所称比肩深业中城的话,只能说和周边其他豪宅价格相差无几,而临海揽山御园小区内自身自然景观条件比较优越,社区体量也比较大,相应配套成熟,如此看来,在蛇口片区还是有一定竞争力的。

4、施工进度

临海揽山御园目前也还在施工中,据老焦目测楼体已经建至16楼,入户楼盘标识及喷泉景观已经建好,园林部分还在施工中。项目预计12月开盘,现在验资300万可以看样板间,据现场销售称暂定为毛坯交房,具体要看最后情况。

推荐指数:★★★★☆

小结:临海揽山御园施工进度不算特别快,由于楼体密集,老焦去到现场时并没有感觉到豪宅的气息,可能楼盘主打的瀑布和园林还在施工,所以目前还没什么感觉。据了解项目预计2021年交房,目前是8栋同时施工,如果按照这个时间,毛坯交房的话还是挺快的。

5、项目配套

临海揽山御园附近主要以工业园区和豪宅为主,日常小型生活配套较少,自身带有一个3层的小型社区商业,附近距离较近的有花园城和海上世界商圈,花园城购物中心、汇港购物中心等均为较为大型的购物场所。花园城和海上世界商圈与临海揽山御园直线距离都约1公里多,都需要驱车前往,相对来说,不是特别方便。

临海揽山御园项目周边的教育资源较为丰富,主要有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等,涉及到育才教育集团和国际学校超过8所。其中项目处于育才一小和育才二中的学区范围内,育才二中中考成绩在深圳市排名较为靠前。临海揽山御园项目周边的休闲娱乐资源较为丰富,包含有南山公园、荔枝公园、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所,其中南山公园是南山区非常重要的景点。

推荐指数:★★★★☆

小结:①优点:临海揽山御园由于地理位置较为优越,所以周边的商业、教育、景观资源等配套都是比较齐全,其中花园城购物中心和海上世界商圈规模较大,商场也比较偏高端,满足购房者的日常所需;除此之外教育资源丰富,教育质量也还可以。②缺点:最近的较大型商业距离临海揽山御园也有1公里,小区确实生活配套,如果平时只是简单买菜做饭会有点麻烦。而且周边还有不少工业园和厂房,出小区外环境并没有很高端,多多少少会影响住豪宅的体验。

6、总结

综上所述,临海揽山御园处于南山腹地,区位条件较好,后期地铁12号线开通,将进一步改善片区的交通。另外临海揽山御园附近比较多产业园,整体氛围安静,并且山景资源丰富,符合项目山景豪宅的定位,同时又在育才一小和育才二中的学区范围内,教育资源良好。不过另一方面,临海揽山御园由于地铁施工以及旁边南海大道的影响,时常会出现拥堵,上下班高峰期更是明显。小区容积率高,低层采光会受到影响,日常生活配套较少,较为依赖社区内部自身的商业配套。并且周边整体环境处于新旧交替的尴尬阶段,对居住品质将打一个折扣。

虽然目前不确定临海揽山御园具体价格,但肯定是10万+,如果对于首次置业的年轻人群,老焦觉得上下班交通堵塞影响较大,并且日常购物也不是特别方便。相比之下,会更适合换房人群和老人居住。

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