豪宅位置刚需底子 被工业区包围的临海揽山御园容积率竟超5.7

在深圳房产界有一句话：“世界经济看中国，中国示范看深圳，深圳未来看南山，南山引擎在蛇口。”俯瞰整个大湾区经济地理，其核心就在蛇口，而纵观整个南山的经济发展布局，蛇口也无缝串联深圳湾、前海两大高价值区域。而近年来“600亿再造新蛇口”计划横空出世，10大房地产巨头纷纷扎堆旧改，这也让蛇口作为“深圳新中心”、“世界中心都会”的傲人前景潜力巨大不可估量！

作为蛇口片区极少的在建项目，临海揽山御园未出场即已引起全深圳的关注，这个山景豪宅会有多高端？价格是不是只逼深业中城？这都让大家充满了好奇，今天老焦就为大家细细品品这个蛇口半山豪宅——临海揽山御园。

1、区位交通

老焦从福田出发，驾车经过滨海大道用时约30分钟到达临海揽山御园，途径到海岸城那段路有点堵塞，估计上下班高峰期交通压力较大。临海揽山御园位于蛇口工业五路与沿山路交汇处的南水工业区内，据现场销售称，距离临海揽山御园约500米处将有12号线工业六路站，目前正在施工中，预计2022年实现通车。

由于道路施工，老焦开到工业六路时还是塞了几分钟，临海揽山御园旁边就是工业六路的公交站台，公共交通比较便利。但是驾车的话因为距离几个经济核心区的直线距离都不远，所以临近的主干道南海大道及东滨路时常会出现拥堵，再加上现在地铁施工，上下班会有点麻烦。

推荐指数：★★★☆☆

小结：总体而言，虽然暂时轨道交通不太便利，陆路交通也正在施工，不过过几年等12号线开通，公交堵塞情况将有所改善。长远来看，临海揽山御园500米处有12号线站点及公交站台，公共出行还是非常便利的，不过由于临近主干道，高峰期拥堵情况暂时还是不会缓解。①优点：距离临海揽山御园500米处未来会修建地铁12号线，项目一出来便是工业六路公交站台。②缺点：临近的主干道南海大道及东滨路时常会出现拥堵，早晚出行压力大，会受到车流噪音影响。

2、楼盘信息

临海揽山御园原是南水工业村城市更新项目，总占地面积39567.6㎡，计容总建面约228800㎡，容积率5.78，包含超高层住宅、超高层公寓、多层住宅、高层保障房及公寓等业态。临海揽山御园社区内部主要以住宅建筑为主，商务公寓部分建面约5.5万㎡，商业部分建面约0.2万㎡，配建有一所9班幼儿园、社康、邮政所等公共配套设施。

临海揽山御园一共是8栋36层高，住宅规划为1-5栋，为3梯4户结构。据现场销售称，本次即将推出的是1#2#共四座住宅，户型为108㎡-225㎡。其中6栋7栋为公寓（70年产权），8栋为人才保障房，9-15栋为220-330㎡联排复式叠加别墅。

临海揽山御园目前售楼处在万海大厦A座10楼，乍一看像藏在蛇口网谷里。老焦去的时候营销中心现场客户寥寥无几很冷清，据现场销售称，看样板间需要验资300万，并且目前户型图还没出，临海揽山御园预计于12月份开盘，具体价格及优惠待定。

推荐指数：★★★☆☆

小结：①优点：临海揽山御园是一个体量较大的综合体，周边也都是别墅区，3梯四户梯户比较好，居住氛围浓厚且比较高端。配建幼儿园、社康等设施，生活比较便利，并且临海揽山御园。②缺点：小区容积率5.78，楼栋之间密度高，如果住低层视线和居住体验都会受影响。除住宅底商外没有另外的商业，短时间内难以满足日常所需。

3、价格对比

临海揽山御园预计12月开盘，目前还未获得预售证，不过参考周边新盘10万+肯定是跑不了的，毕竟南山区本身就是豪宅倍出，而临海揽山御园又在豪宅圈里。对比附近近两年开盘的汉京九榕台、海境界等知名豪宅，老焦预计在12万+/平。

由于周边住宅氛围浓厚，同时也有众多二手房，可能是南山蛇口这个地段的原因，就算是05年建成的南海玫瑰园，房价也没有丝毫的便宜，也要15万/平。像前段时间同样沸沸扬扬的半岛城邦起步面积小，体量较小，也要10万/平，所以老焦感觉临海揽山御园凭借这个地理位置以及山景、瀑布、半山豪宅等卖点，价格估计不会低。

推荐指数：★★★★☆

小结：临海揽山御园所在的蛇口片区整体住宅项目都比较新，依托近几年政策的利好、交通及配套设施的不断完善，整个片区的房价都在水涨船高。临海揽山御园目前价格还未出，如果依照现场销售所称比肩深业中城的话，只能说和周边其他豪宅价格相差无几，而临海揽山御园小区内自身自然景观条件比较优越，社区体量也比较大，相应配套成熟，如此看来，在蛇口片区还是有一定竞争力的。

4、施工进度

临海揽山御园目前也还在施工中，据老焦目测楼体已经建至16楼，入户楼盘标识及喷泉景观已经建好，园林部分还在施工中。项目预计12月开盘，现在验资300万可以看样板间，据现场销售称暂定为毛坯交房，具体要看最后情况。

推荐指数：★★★★☆

小结：临海揽山御园施工进度不算特别快，由于楼体密集，老焦去到现场时并没有感觉到豪宅的气息，可能楼盘主打的瀑布和园林还在施工，所以目前还没什么感觉。据了解项目预计2021年交房，目前是8栋同时施工，如果按照这个时间，毛坯交房的话还是挺快的。

5、项目配套

临海揽山御园附近主要以工业园区和豪宅为主，日常小型生活配套较少，自身带有一个3层的小型社区商业，附近距离较近的有花园城和海上世界商圈，花园城购物中心、汇港购物中心等均为较为大型的购物场所。花园城和海上世界商圈与临海揽山御园直线距离都约1公里多，都需要驱车前往，相对来说，不是特别方便。

临海揽山御园项目周边的教育资源较为丰富，主要有育才三小、育才中学、育才一小、深美国际学校和太子湾学校等，涉及到育才教育集团和国际学校超过8所。其中项目处于育才一小和育才二中的学区范围内，育才二中中考成绩在深圳市排名较为靠前。临海揽山御园项目周边的休闲娱乐资源较为丰富，包含有南山公园、荔枝公园、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所，其中南山公园是南山区非常重要的景点。

推荐指数：★★★★☆

小结：①优点：临海揽山御园由于地理位置较为优越，所以周边的商业、教育、景观资源等配套都是比较齐全，其中花园城购物中心和海上世界商圈规模较大，商场也比较偏高端，满足购房者的日常所需；除此之外教育资源丰富，教育质量也还可以。②缺点：最近的较大型商业距离临海揽山御园也有1公里，小区确实生活配套，如果平时只是简单买菜做饭会有点麻烦。而且周边还有不少工业园和厂房，出小区外环境并没有很高端，多多少少会影响住豪宅的体验。

6、总结

综上所述，临海揽山御园处于南山腹地，区位条件较好，后期地铁12号线开通，将进一步改善片区的交通。另外临海揽山御园附近比较多产业园，整体氛围安静，并且山景资源丰富，符合项目山景豪宅的定位，同时又在育才一小和育才二中的学区范围内，教育资源良好。不过另一方面，临海揽山御园由于地铁施工以及旁边南海大道的影响，时常会出现拥堵，上下班高峰期更是明显。小区容积率高，低层采光会受到影响，日常生活配套较少，较为依赖社区内部自身的商业配套。并且周边整体环境处于新旧交替的尴尬阶段，对居住品质将打一个折扣。

虽然目前不确定临海揽山御园具体价格，但肯定是10万+，如果对于首次置业的年轻人群，老焦觉得上下班交通堵塞影响较大，并且日常购物也不是特别方便。相比之下，会更适合换房人群和老人居住。