深圳下一个科技创新中心?你肯定不知道!

楼市头条 2019-04-16 10赞
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前两天被朋友推荐去看了娄烨的新片,《风中有朵雨做的云》。 作为曾经被国内禁拍了5年的导演,娄导这回的故事依然大胆,选在了颇富争议的广州主城区旧改时间线里。 房产价格是土地价值的外在表现形式,旧改的推动则是实现价值的途径。影片中广州城中村的改造点刚好在珠江新城崛起之后,两种不同楼市形态之间造成的价格差

前两天被朋友推荐去看了娄烨的新片,《风中有朵雨做的云》。

作为曾经被国内禁拍了5年的导演,娄导这回的故事依然大胆,选在了颇富争议的广州主城区旧改时间线里。

房产价格是土地价值的外在表现形式,旧改的推动则是实现价值的途径。影片中广州城中村的改造点刚好在珠江新城崛起之后,两种不同楼市形态之间造成的价格差矛盾,既对整个片区发展产生阻碍,也在全国楼市引起关注。

而147公里以外的深圳,同样是旧城改造的坂田,却可以称的上是教科书级别。

NO. 1|前悲:被低估的坂田,发展“慢”

对于坂田,你的第一印象是怎样的?

是被城中村包围的华为基地、街道边摇摇欲坠的高危房、随处乱摆的菜市场……还是关外糟糕的治安条件、偏远的地理位置以及东部不怎么顺畅的交通?或者更多的人对坂田根本没有印象。

对坂田没有概念的话,我还能理解你刚来深圳,去的地方不多。但要是说你去过,对坂田的印象还就是这样的话,我十分怀疑你去的是个“假”的坂田。

因为现在的坂田,已经让你我高攀不起了。

坂田街道成立于2006年4月,是龙岗区下辖的一个街道,位处深圳中北部组团的福田、龙岗、龙华新区三区交界处,辖区邻近龙华新区民治街道和龙华街道,东连布吉,南邻民乐、梅林,西接龙华油松、水斗,北靠平湖、清湖。

坂田街道

简而言之,坂田的地理位置十分优越。

但在过去的一段时间内,这里却一直被深圳人所忽略并且低估。

如果我们把深圳每个区域做一个对比,比对区域对深圳这座城市的贡献、和这座城市对这个区域的投入的话,你会发现坂田是深圳最被亏待的区域。

在官方统计的坂田街道各项经济数据显示,早在2015年,坂田全年实现工业总产值3406.4亿元,占龙岗区66.14%;完成税收总收入244.3亿元占龙岗区 49.5%。

从全区来看,龙岗一共289.54平方公里,坂田28平方公里,坂田占比不到10%,却创造了全区近一半的税收。

龙岗区划

在龙岗区政府今年2月份统计的2018年各街道税收收入表中,坂田街道以282.75亿的税收,占全龙岗45.46%。

2018年龙岗各街道税收收入表

也就是说,这么多年,坂田以一己之力扛下了龙岗区近一半的财政税收。

坂田如此巨大的经济实力,和片区内的产业发展分不开。

坂田街道是深圳市高新技术产业带的重要组成部分,有规划面积达2.7平方公里的坂雪岗高新技术产业区,现聚集了华为、航嘉、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业,2007年工业总产值超过1亿元的企业有24家。

坂雪岗科技城产业

实际上坂田的市场,一直被深圳人低估。

在购房者向南山、福田冲的时候,有一部分人已经关注上了坂田。比如2014年,百万标杆大盘佳兆业城市广场3期开盘推400套售罄,销售额达8.6亿,足以见市场对其的认可。

NO. 2|后幸:坂田焕新,重启城市活力

坂田,现在不仅作为华为科技城所在地。

就在去年8月3日,深圳审议通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》。依据这个规划,深圳5年内将斥资约1000亿元,重磅打造的32.78平方公里世界级科技CBD。

到了今年3月,《粤港澳大湾区规划纲要》的正式下发,直接给坂田的利好来了一个“双响炮”。在规划里,深圳作为四大城市中心主要定位于“国家创新型城市”,而坂雪岗科技城的国家级战略定位,正是深圳发展最重点的一环。

(示意图)

大湾区的重要性不言而喻,而在粤港澳大湾区《规划纲要》里,反复强调要建设广深港澳科技创新走廊,打造国际科技创新中心。

作为大湾区13个重点发展区域之一,坂雪岗科技城依托华为全球总部基地,打造“一核四翼”高新产业园区集权,现有工业企业125家、国家高新技术企业285家,区域内聚集了华为、神舟等10多家国内外知名企业。

此外,大湾区规划下的深圳,区域重心正在转移。

以前我们都知道“罗湖—福田—南山”作为深圳的黄金核心轴线,是深圳的核心。

现在,东进战略的打响,政府斥资1.4万亿打造龙岗,龙岗未来将统筹海陆,辐射珠三角东岸地区,使这一区域变成一个世界级高端制造产业带。

在这个产业带上,坂雪岗科技城的地位不言而喻。

不过有人要问了,坂田那么远,交通不便的话可发展不起来。

确实,地图上来看,坂田与南山、福田隔着一座“山”,直线距离明明看似近,却必须绕道互通。要么向东绕“龙景立交”去罗湖,要么向西绕“梅林关”去福田。

而今年2月份,有确切的消息传出:“坂银通道”将于今年内建成通车,未来从坂田到市中心只要12分钟!此外,地铁10号线在建,2020年即将通车!

“12分钟”意味着什么?

自驾可更快速共享福田、南山优质配套(除学位外),导致边界概念会“模糊化”。而这个“模糊化”,是由交通效率提升促成的,通勤时间的大大缩短将抵消或有可能模糊行政区的意识边界。

所以村长认为:

1) “坂银通道”是从0到1的产生质变的工程;

2) 未来坂田与福田、南山的关系,边界概念将“模糊”化,甚至出现“同区化”。

这一点敏锐嗅觉的房企也察觉到了,早早的开始了布局。

目前,佳兆业、恒大、万科、碧桂园、保利、天安等大牌房企已经入驻坂雪岗科技城片区,该片区旧改总体量达约2120万平米。大量的城市更新项目会使片区面貌发生很大提升。

(示意图)

现在的坂田,里面是欧洲、外面是非洲。

不少去看房的人回来都和村长分享:感觉发现了新大陆。看完了之后到小区外再走走,一看配套也都齐了,成熟了,俨然不输南山和福田大部分板块甚至反超。

NO. 3|下一个世界级科技城,值得一“寓”

有人说,买房要买在十年前。

还有人说,买房要买在核心区位,最能保值升值。

他们说的都没有错,但问题就是十年前你又回不去,核心区CBD你又买不起。要我说,买未来的核心科技CBD,享受未来增值空间才是最优的资产配置方法。

在这个逻辑下,作为华为总部所在地,就是中国科技行业的高地,只要中国持续在发展,坂雪岗科技城,就将是下一个世界级的科技CBD。

但现在整个片区罕有新盘在售,未来也没有太大住宅供应。

目前在售的佳兆业城市广场六期作为片区内唯一稀缺公寓产品,可以关注一下。

 (示意图)

佳兆业城市广场六期位于龙岗区坂雪岗大道与雪岗北路交汇处,坂田科技城范围内。该项目距离华为全球总部基地,直线距离仅约1000米。

项目整体占地约30万㎡,是一个建面约180万㎡的大盘,共分为七期开发,其中1-4期是纯居住宅部分,5期连入市的6期同属于城市商务综合体。

此次推出的六期产品处于180万㎡大城的核心位置,总户数为832户,其中平层公寓约370户,主推产品45-88㎡科技不动产。毛坯入伙时间为2020年。

村长也给大家梳理了一下项目的亮点:

1、产品本身认可度高

在城市广场六期项目推出之前,其一期、二期及三期产品至今基本实现完美售罄,并连续多次夺得深圳销冠。

2、全城全时高效交通

地铁:地铁10号线在建,双地铁口【岗头站】、【雪象站】与本项目无缝接驳,8站速达福田,预计2020年通车;

隧道:坂银通道预计2019年年底开通,速达福田;

3、区域首个商业集群

与项目一路之隔的天安云谷规划有超25万㎡商业,其规模相当于约2个海岸城;项目还规划有约10万㎡的集中商业MALL,将与天安云谷携手形成超35万㎡商业配套集群。

综上,商业规模已经达到了市级商业中心的规模(30万㎡),将远超华润万象新天地(总建面23万㎡),服务人口可达50万人次,无疑将改变坂田的城市商业格局! 

就在本月13日,佳兆业城市广场集中商业佳纷广场已启动全球招商,商业价值兑现进一步提速。

4、联手资管巨擘,不动产变“活”资产

值得注意的是,此番佳兆业城市广场还与亚洲地区不动产运营管理巨头——斯维登集团有合作。

作为亚洲地区专注于异地不动产管理的头部企业,斯维登集团目前经营房源超过40,000套,覆盖全国近200个城市。

而佳兆业城市广场六期为业主与斯维登集团构筑桥梁,助力业主与斯维登品牌自行签署租赁合同,打造的“管家+运营”盈利模式,解决业主的装修维护、资产管理等问题,实现轻松收租。

5、大湾区科技领衔,未来价值爆发

现在这个时间点正是抄底楼市的最好时机。当然,即使是在深圳,全面普涨的时代早已过去,入手深圳物业还是要看片区。

而在佳兆业城市广场,以福田、坂田、龙华形成“三位一体”的北拓城市格局,构成深圳中轴上的战略高地,坂田正处桥头堡承接万亿红利。双战略下的“中轴+桥头堡”筑壮阔蓝图。

粤港澳大湾区框架下受益巨大的西部大空港片区,和深圳市政府重点打造的坂雪岗科技城片区,就是合适的标的。

当所有的利好全部释放之后,佳兆业城市广场作为“大道资产+超级大盘”的组合,必将引爆深圳市场。

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