深圳又现"天价整售"!揭秘天谷大楼18亿“打包费”那些事儿

近两年来，深圳频现整售现象——4月16日，深业泰富广场发布会上，主持人公布了深业泰富广场全部大宗交易情况，金额合计40.5亿元；7月1日，太子湾商务大厦4号楼、5号楼两栋写字楼被机构整体“打包”，仅订金交纳1.14亿，花费15亿。而7月份，据爆料，位于宝安西乡的天谷大楼配套宿舍产品近千套房源，也由一家投资公司整体“打包”。该项目没有选择常规的中介公司代理销售，而是由一家投资公司进场代理全部销售，并且整售的宿舍产品总货值17.9亿！老焦今天就和大家一起来看看，天谷大楼整体“打包”下的秘密……

一、项目概况

天谷大楼由深圳市华讯方舟投资有限公司开发打造，联合打造的国内排名前列集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园，建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。项目总建筑面积约33.8万㎡，其中研发办公用房约17.7万㎡，配套宿舍约4.3万㎡，商业约6000㎡。

天谷大楼物业类型属于产业用房产品，可以参考南山的蛇口网谷、西丽的智谷、坂田的天安云谷，还有名气较高的碧桂园凤凰智谷，都是在购买时需以公司名义，公司持有需要交房产税，税率约是8.4‰。

天谷大楼位于宝安区西乡街道新安排名前列工业区园区，紧邻107国道，背靠铁仔山公园，周边聚集多大量旧改项目，非常雄伟。项目已于7月15日获批预售证，本次共备案1105套房源，位于A区C/D/E座，涵盖产业研发用房和宿舍两种类型产品。其中宿舍，共993套，户型建面约26-84㎡，均价4.3万/㎡，单价区间在3.8-4.7万/㎡，总价区间在109-364万/套；产业研发用房，共112套，户型建面约141-384㎡，均价约3.7万/㎡，单价区间在3.5-3.9万/㎡，总价区间在517-1441万/套。

据老焦现场实探，天谷大楼目前仍处于施工建设阶段，仅有两栋主体建筑快完工，乳白色配上玻璃幕墙的外立面，整体辨识度很高，除此之外其余均被绿网覆盖。

推荐指数：★★

项目小结：虽然天谷大楼的地理位置和环境资源丰富，周边多旧改未来片区发展可观，但此类产业用房产品，在购买时需以公司名义，且后续具体细节十分复杂，并且据了解，天谷大楼买家为深圳一投资公司，目前处于办理交易手续阶段，此次打包整售的部分为配套宿舍的产品，宿舍产品总货值17.9亿。所以在选购此类产品的时候，还是需要了解此类产品的特性，以免造成后期不必要的麻烦。

二、配套信息

1、交通条件

天谷大楼位于宝安区西乡大道与107国道交汇处，周边临近广深公路，不远处便是机场立交，可通往G4京港澳高速与宝安大道，陆路交通较为方便。

项目最近的地铁站为1号线的西乡地铁站，据地图测距约1.9公里，步行约20分钟。2.4公里外还有11号线的碧海湾地铁站，但是距离项目有2.4公里远，步行路程不便。除现有轨道交通外，还有地铁12号线（规划中）、规划中的17号线（前南线）预计5年内可完成通车，届时附近交通便利程度或许会有所提升。

2、商业配套

天谷大楼自带约6000㎡内部商街，建成后可满足日常生活工作需求。距离项目约353米有缤纷时代购物中心，可以进一步满足不同层次的消费需求，除此之外，据地图测距，距离项目1公里之内有4个不同规格的商场，再远一些还有前进路天虹商场、海雅缤纷城、壹方城、宝安农批市场等可以选择，对于驾车或者乘坐公共交通工具来说，距离可以接受，整体而言，基础消费问题可以解决。

3、周边环境

天谷大楼自身的绿化率为30%，并不算太高。但是距离项目1.4公里处有铁仔山公园，1.7公里处有西乡公园。铁仔山公园总占地面积127公顷，较高海拔204米，被誉为“城市休闲氧吧”、“市民健身乐园”；西乡公园作为一个小型的社区公园，也能满足日常的休闲健身需求。

推荐指数：★★★

项目小结：天谷大楼的陆路交通还算可观，但是轨道交通对于日常出行来说还是较为不便。自带约6000㎡内部商街以及周边2公里内有多个大小不一的商场可以满足日常生活工作消费需求。临近铁仔山公园，周边绿化环境还是不错，但由于项目地理位置原因，周边旧改密集，噪音及粉尘污染较大，短时间内对工作生活条件不利。

三、户型介绍

本次共备案1105套房源，位于A区C/D/E座，其中宿舍分布在A区D/E座均为30层高，共993套，户型建面约26-84㎡；产业研发用房分布在A区C座为24层高，共112套，户型建面约141-384㎡。下面，老焦就给大家简单分析一下天谷大楼的户型吧。

A1户型 约69平2室2厅1卫

该户型贯穿南北，整体通风条件良好。客厅/主卧朝西南向，光照充足，客厅纵深长，视野较为开阔，并且连接观景阳台，利于日常休闲。但老焦发现该户型卫生间似乎居中，从风水来看，并不十分恰当，但不介意这点的话，从便利性来说，临近主卧及次卧，使用较便利。

C户型 约53平2室2厅1卫

该户型长宽距差别不大，使用起来可能略显局促。客厅朝东南，主卧朝南向，整体光照条件较好。采用开放式厨房设计，紧邻餐厅，使厨餐空间视觉上显得开阔。但厨房设计占地较大，使得主卧及次卧空间较小，且卫生间空间十分局促，整体设计感一般。

D户型 约44平1室1厅1卫

该户型比较狭长，纵深比较大，影响整体通风环境。主卧朝东南，并通往小阳台，光照及观景条件较好。客厅朝西南，但空间略微狭窄，不过对于这个面积来说，生活居住较为适宜，其中卫生间和厨房面积很小，也方便一人使用。

推荐指数：★★

户型小结：基于老焦目前所知的户型来看，天谷大楼的小户型整体居住舒适度较低，仅A1户型较为适宜居住，其余户型利用率及设计感均有不同方面的瑕疵，如果针对单身顾客来说，户型方面并没有很强的竞争力。

四、周边房价

近几年宝安区发展势头较猛，西乡片区也不例外。天谷大楼附近新房不少，且都是近来开盘，并且有碧桂园凤凰国际智谷之类同样属于产业园的竞品，满足周边工业园较多的需求。老焦罗列了项目周边的五个新盘，其中涵盖办公/公寓/住宅/产业园四种物业类型作为对比，户型面积在33-1000㎡都有选择，均价在42500-61000元/㎡之间，其中松茂柏景湾与康达尔山海上城天赋属于住宅产品，均价较高。天谷大楼整体均价在35000-47000元/平之间，对于项目周边来说价格还是有一定优势，相比于碧桂园凤凰国际智谷单价会更优惠一些。

由于项目周边旧改及产业基地较多，属于新兴产业片区，所以可对比的二手同类项目暂时没有，老焦只能对比同片区的住宅产品例如凤凰雅居、翠景居及宝兴花园。这三个楼盘建成年代都较为久远距离现在都有十几年楼龄，虽然生活配套较为成熟，不过对比38268-50943元/㎡的均价来说，还是略高了些。

推荐指数：★★★

价格小结：根据预售许可证上备案价格来看，天谷大楼宿舍产品均价4.3万/㎡，单价区间在3.8-4.7万/㎡，总价区间在109-364万/套；产业研发用房均价约3.7万/㎡，单价区间在3.5-3.9万/㎡，总价区间在517-1441万/套。对比周边价格虽然具有优势，但是基于项目自身性质，即购买时需以公司名义，并且每年还要交0.42%的税，老焦并不建议购买。不过真的如爆料所言项目已经进入整售阶段，那我们也只能看看就好了。

五、老焦总结

天谷大楼为何刚取得预售证便“打包”整售？有业内人士表示：“整购主要原因是新房价格管制下，很多开发商卖房意愿不是特别的高，他们希望通过企业收购方式能够实现这种变相捂盘或者是逃避价格管理情况。目前新房价格管理是包括住宅和公寓。而整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。”虽然在投资机构眼里购置大体量房子是较好的选择，但对于我们普通购房者来说就算有闲钱可以投资个一两套，也干不过企业集体打包来的阔绰呀。