龙华房价急刹车住宅单价5字头?万科和风轩被刚需客盯上

龙华作为近几年发展最猛的新兴片区，一度被誉为"宇宙中心"，其楼市一直备受关注，房价近几年扶摇直上。但自去年以来，龙华陷入了“房荒”的局面，片区新盘入市量减少。据统计，2018年龙华仅有13个新盘获得预售证（包括商办类或产业项目），不少项目都集中在下半年入市。其中包括一个纯新盘项目——深国际万科和风轩。

实际上，万科在龙华的项目并不多，而此次万科再度进驻龙华，也是吸引了不少购房者的关注。到底深国际万科和风轩值不值得入手呢？

一、项目简介

深国际万科和风轩，前身是深国际梅林关城市更新项目，由深国际和万科地产合作开发，项目地址位于龙华民治大道和民乐路交汇处。

深国际万科和风轩占地面积约总占地9.6万㎡，计容建面48.64万㎡，分为三期自北向南开发，涵盖24.6万平住宅、约11万㎡公寓、约7.8万㎡办公和3.5万㎡商业于一体的全能业态综合体。

具体来说，项目一期和风轩，占地约3.12万m2，建面约18.79万m2，包含5栋商品房住宅、2栋保障房，以及1所18班制幼儿园，其中住宅总户数1743户，容积率为4.18；二期和雅轩，包含3栋商品房住宅、；三期名字未定，规划为6栋塔楼，包含公寓、写字楼和商业等业态。

深国际万科和风轩售楼处及样板间都位于上水径地铁口的万科麓城展示中心处。项目一期可售住宅共有5栋高层，分别是1栋A/B/C/D/E座为商品房，层高32层，总房源为832套。楼栋为3梯6户（AB座）和2梯5户（CDE座）的梯户配比。

深国际万科和风轩于2018年12月7日获得预售证，所有楼栋房源均备案，并于同年12月14日线上开盘选房。项目主推3种户型，分别是建面约78㎡三房两厅一卫、建面97㎡竖厅三房两厅两卫、建面97㎡横厅三房两厅两卫。万科和风轩住宅带装修交房，整体均价65900元/平，目前购房享受98*95折优惠。

推荐指数：★★★

项目小结：深国际万科和风轩地段不错，位于梅林关口，近乎深圳的地理中心。项目楼栋布局大致呈一字型排开，这样有利于楼栋两面采光。小区内部的配套比较丰富齐全，中间带有泳池。项目绿化了超过35%，园林绿化还是不错的。但项目缺点的是车位的不足，一期共有1743套房源，而车位仅有1386个，CWB不足0.8。另外整体上看，项目容积率稍微偏高，部分楼栋2梯5户会影响居住舒适度。另外一期商业仅有4000平，而整个项目商业集中三期，距离一期较远。

二、户型解析：

项目楼栋平面图：

78m23房2厅1卫户型：

该户型分布在A/B座的05/06户型，以及CDE座02/03户型。其中A/B座户型为西南朝向，CDE座户型为东北朝向。从户型的整体布局看，项目采用动静分区，空间设计紧凑合理。卧室采用飘窗设计具有较高实用率。另外卫浴分离，这样避免了高峰时段家庭人员的等位或者干扰。从家庭需求看，78平米做到3房确实符合很多刚需购房者的需求，性价比较高。

97㎡竖厅3房2厅2卫户型：

该户型分布在A/B座的03/04户型，以及CDE座04/05户型，该户型均为东南朝向。97㎡竖厅于78㎡的户型在格局上大致相同，但在空间和功能进行升级。首先是主卧配套了独立卫浴，其次户型中间位置设计了收纳空间。但该户型相比78平户型也略有不足，主要体现在厨房。97平竖厅户型的厨房门紧靠入户门，进出不便，另外拉远了厨房与餐厅的距离。

97㎡横厅3房2厅2卫户型

该户型分布在A/B座的01/02户型，以及CDE座01户型，其中A/B座01户型为西南朝向， 其余的为东南朝向。老焦认为，该户型在居住环境来说是较好的，因为该户型主要是朝社区内部，道路噪音相对较弱而且可以看园林景观。从户型格局上看，横厅通透布局，空间实用率高,是的活动空间比较开阔。另外与其他两个户型一样，分离式卫生间具有良好的使用性能。收纳空间设计在进门处比较合理。

推荐指数：★★★★

户型小结：总体上看，深国际万科和风轩主推的是小户型住宅，户型定位明确，主要面向刚需型居住需求，户型设计科学合理，实用性能较佳，尽可能避免空间的浪费。在功能区间上做得比较细致，例如卫浴采用分离式设计，比较人性化。另外78平能做3房确实在新房市场上比较稀缺，而97平户型则设计收纳空间，比较实用。

三、配套解析

根据民治片区的法定图则上看，深国际万科和风轩周边地块主要是二类居住用地，在项目三期周边有少量的商业服务业设施用地。

另外从片区法定图上看，该单元附近还规划有学校及绿地广场，尤其是教育配套，图则显示片区未来规划有1所小学、1所九年制学校、4所幼儿园。因此可以得知，万科和风轩未来周边主要打造为居住区，周边将不断完善城市基础设施、公共服务设施。

1、交通条件

深国际万科和风轩位于龙华民治街道，距离4号线白石龙站超过1公里，步行需要15分钟左右。项目东临梅观快速、南靠民乐立交，西接民治大道，北面是民康路，与福田区仅仅一山之隔，业主选择自驾的话，30分钟可达福田CBD。

2、学区划分

根据项目的规划，一期将配建一个9班制幼儿园，二期配建18班制小学。目前，项目的小学学区是知行实验小学、初中学区划入潜龙学校。

*项目小学学区：知行实验小学

*项目初中学区：潜龙学校

3、商业配套

周边也有星河coco city、天虹、上河坊等大型商业配套，项目三期也配建了3.5万m2的集中式商业，能满足业主的日常生活和购物需求。

4、周边房价

从二手房的挂牌价格来看，由于楼盘自身楼龄、配套、与地铁距离等情况差异较大，单价的跨度也比较大，区间是4.1-8.4万/平。

目前，项目周边仅1个新房项目——新彩苑，目前仅剩办公产品在售，前期住宅已售完，成交均价65000元/平。从距离项目比较近的同类型小区来看，星河盛世是2012年的次新房，自带coco city的商业配套，该小区二手房成交活跃，均价约6.4万/平。

推荐指数：★★★

配套小结：深国际万科和风轩周边商业配套完善，有多个商业体，其他配套未来也会逐渐改；另外项目周边有不少的旧改计划，例如旁边的新万怡横岭旧已经动工拆迁。在交通上，项目临近高速和主干道，自驾比较方便。而公共交通则较为不便，项目距离4号线白石龙站1公里以上，附近也没有在建中的地铁站。另外该项目划分的学校质量一般，而且龙华的学位缺口一直在增大。

四、项目总结

综上所述，深国际万科和风轩较大的优势是地段及户型。该项目紧挨梅林关口，靠近福田中心区。另外距离深圳北站商圈也不算远。其次项目为万科品牌，而且是带装修交房，在质量和档次上有一定的保障。但是项目又存在一定的硬伤，包括学校一般，部分户型噪音比较大。因此该项目适合对学校要求不高小年轻家庭刚需或者是改善型购房者上车。建议尽量避开主卧和阳台朝梅观高速方向的户型。