福田新盘将入市 双轨盘公寓总价3字头起?

福田上梅林片区近几年也在积极寻求新的变革，规划了近25块商业、商务办公用地，总建筑面积超250万㎡，其中包括40万㎡先进城、36万㎡绿景虹湾、110万㎡的大康项目、50万㎡上梅林旧改、30万㎡万利加城市更新等，接近CBD规模的一半，似乎半个梅林都在进行重建。近日，位于上梅林的公寓嘉鑫辉煌时代大厦预计5月18日入市，本次入市项目将推200余套4.5米层高办公产品及3.2米层高公寓。

一、项目简介

辉煌时代大厦，为上梅林大围坊改造项目（即上梅林村旧改三期），项目为40年产权用地，位于梅林路与中康路交汇处，项目对面就是上梅林地铁站和大型购物中心卓悦汇。根据规划信息显示，项目占地面积7598.11㎡，计容积率建筑面积75850㎡，其中包括48250㎡商务公寓，16800㎡办公，10480㎡商业。辉煌时代大厦规划停车位600个，其中配建停车位481个，公共停车位119个，容积率9.98，绿化率10%。项目带装修交付，此外，项目的另一个卖点是将由万科物业进行管理，物业费5.18元/㎡/月。

嘉鑫辉煌时代大厦效果图

项目总共包括两栋超高层建筑，其中1栋A座40层，高约130.4米，均为回迁房，1栋B座仅有两层为商业；2栋高29层，高约128.45米，5梯20户，低层主要规划为商业，高层为办公和商业，现主体结构已封顶，预计今年会交房。项目3到7楼为商住产品，面积段45平到75平，层高4.5米，空间比较灵活。8到11楼为公寓，面积段46-75平，通燃气，但层高只有3.2米，不可做复式。10楼到29楼为商务公寓，面积段46-75平，不通燃气，高4.5米。预计首批将推出3-7层、13-24层办公产品。据现场销售说，项目共推出280多套产品，之前的团购活动已经认购200套左右，项目所剩待售产品仅有少量。

嘉鑫辉煌时代大厦沙盘

嘉鑫辉煌时代大厦实景图

推荐指数★★★★

项目自身占地面积较小，总体密度较高，周边多个老旧社区，对整体环境、居住感和视觉观感稍有影响。但项目作为4号线“上梅林站”地铁口物业，有一定的交通优势，对面大型购物中心先进汇已经运作成熟，未来待项目和中康生活区旧改完成后，周边的环境和配套将会有明显的改善。周边同等项目租金可达一万多，而作为福田中心区总价300万的投资地产，可以说非常稀缺。

一、户型平面图

2#13-21F/23-27F平面布置图

该楼层段为办公产品，层高4.5米，可做复式。每层共有20户和5部电梯。呈三角形分布，主力户型是48-68平2-3房，其中较大户型68平3房，分布于三角形楼层的两个角， 68平户型采光面最多且均朝南。户数最多的是48平左右的两房，该户型有一部分朝西北，大部分朝南，其中17号户型也位于三角形的另一个角，比其他同户型的会多一个采光面。朝西北的仅有三个户型，分别是20号、19号、18号房46、50、54平户型，其中18号房和19号房户型基本对称，18号房比19号房多将近3㎡。

2#8F-11F平面布置图

该楼层段为公寓产品，层高3.2米，不可做复式，所以户型使用面积比办公产品会小，除了层高以外，其余户型分布、大小均与高楼层办公产品大同小异。

2#3F-7F平面布置图

该楼层段为商业产品，层高4.5米，空间可灵活应用，是项目首批推出的产品。由平面布置图可以看出，该楼层段为5梯19户，12号房处变成了一个消防楼梯。最小户型仍然是45㎡；48平户型整体每间房减少1㎡；其余户型每间房增加4-7㎡不等。

三、周边配套

1、 交通条件

嘉鑫辉煌时代位于梅林路和中康路交汇处（上梅林地铁站B/C出口），处于福田CBD以北，也是地铁4号线和9号线的地铁口物业。通过地铁4号线3站到深圳北站、四站到福田CBD会展中心、6站到福田口岸站可直达香港；通过地铁9号线可到南山区、罗湖区，6站到车公庙站可换乘1号线、7号线和11号线，交通便利。

2、 商业配套

项目自带约1万㎡商业中心；与10万㎡的大型购物中心卓悦汇仅一路之隔；距离项目1公里内有新世界百货、梅林购物广场等商超。可以说项目周边的商业从低端到高端一应仅有。

3、 学区配套

因为住宅限购、高昂的房价让越来越多的人选择购买公寓，公寓没有学位又让很多人望而却步。但是深圳原关内的公寓都有划分学区，嘉鑫辉煌时代划分的学区是梅华小学和翰林中学。小学距离项目仅650米，翰林中学是一所九年一贯制学校，距离项目仅900米。

项目周边幼儿园的选择也有很多。

推荐指数★★★

虽然本项目周边配套包括交通配套总体看还是相对成熟,但是周边旧改密集,整个片区完善还尚需时日.整个梅林片区存在人流、车流量大，道路时常出现拥堵状况，所以整体空间规划和交通设施的完善还有很大提升的空间。

四、周边房价

目前，福田中心靠近铁口、大型商业的物业还是非常可观的，而嘉鑫辉煌时代周边配套齐全，未来发展还是不容小觑的。

福田片区和项目同类型产品的月度租金均价在280-540元/㎡左右，而本项目预计总价300万起，在市中心总价3字头的带装修地铁物业可以说非常稀缺。

推荐指数★★★★

小结：项目周边的配套也算不错，一路之隔的DHOUSE国际公寓月租金高达2万多，项目周边也没有太多同类型竞争产品，个人估计投资效果应该会比较理想。

五、项目总结：

项目的周边配套是很完善的，但是周边老旧小区比较多，就目前现状而言，旧改周期会偏长。周边环境可能不太适合居住，就如上面所说，项目的竞争压力小，作为投资项目的话，前景还是有的。