福田"土豪金"独栋住宅-加福华尔登府邸 建面83㎡起优劣分析

福田福保片区近年10年未有新盘推出，有一个在建新盘却迟迟不“露面”。终于在2020年下半年一齐冒出了，分别是佳兆业航运红树湾、加福华尔登府邸。相对于低调的航运红树湾，作为目前深圳在建的排名前列住宅高楼加福华尔登府邸难掩其“高度”关注度。今天我们就来看看这座独栋超高层的住宅新盘-加福华尔登府邸。

1、区域位置

加福华尔登府邸位于福田保税区辖区内，福田路与国花路交汇处西南角，南侧临皇岗路，与福田口岸一路之隔。

地铁方面，加福华尔登府邸临近有地铁4号线、10号线双地铁口，为福田口岸站，在楼下即设了入站口。4号线经福田中心地段，北上龙华直至观澜；10号线经福田中心地段过坂田北上直至平湖。4号线北延线及10号线均为2020年新开通的路线。经地铁4号线2站即即可达到会展中心、3站到达市民中心。

高速方面，加福华尔登府邸南侧皇岗路连接京港澳高速收费站，距离收费站出入口约500米。另经由皇岗路可达滨河大道，通向南山中心区；经福强路可达福田中心区，交通位置尚可。

公交方面，周边有多个公交站台，其中最近的水围村公交站台公交线路较多，有通往全市各个区域的公交路线。

除了常规的地铁、公交、高速的交通条件，加福华尔登府邸还是双口岸物业，与福田口岸一路之隔，距离皇岗口岸联检大楼约600米。不过当下疫情时期，口岸优势削弱。或许加福华尔登府邸原计划的香港来深置业的客户群体也受到影响。

目前皇岗口岸也在改造升级中，新口岸旅检大楼将于2022年底建成，定位为“一地两检”纯旅检口岸，未来取消货检功能，释放土地约50万平方米，用于深港科技创新合作区深方区域开发。交通规划引入多条城际轨道并预留港铁北环线支线接入条件。未来皇岗口岸将成为辐射大湾区、面向世界的超级口岸和综合交通枢纽。

*图片来源于网络

另外穗莞深城际前海-皇岗口岸段也有规划，穗莞深城际机前段工程位于深圳市宝安区、前海合作区，线路全长15.18公里，全线地下敷设，设西乡、宝安、前海3座车站。前海-皇岗口岸段建成后可1站到深圳湾，2站到前海。该城际线路预计2024年建成，具体还需等官方具体的施工进度公示。

*来源于开发商宣传稿

*穗莞深城际线路示意图

推荐指数：★★★★☆

小结：加福华尔登府邸处于福田中心和香港界中间位置，区位优势较为明显，无论地铁、高速、公交配套基本已经成熟；由于疫情时期口岸优势没有这么凸显，不过如果恢复往日的口岸交通的话，临近人员流动较多，整体会显得杂乱。另有城际规划在建，未来交通条件将进一步完善。

2、楼盘信息

加福华尔登府邸开发商为加福投资（深圳）有限公司。从相关的企业查询网站公示的信息来看，该开发商成立于1992年，除了在建的加福华尔登府邸，该开发商有加福广场，加福投资旗下还有福朋喜来登酒店和大中华喜来登酒店两间酒店。

*信息来源于爱企查网站

关于开发商的风险提示信息

加福广场即加福广场华尔登府邸，以致不少网友说加福华尔登府邸不是很久的楼盘吗？怎么还在卖？同一个开发商，几近相似的楼盘名，让不少购房者“傻傻分不清”了。从开发商的开发商经验看，并不充足，而且从产品上看加福广场也是小体量高容积率的项目。

*加福广场

2021年2月，规土委网站公开公示加福华尔登府邸项目总平面图修改信息。根据相关公示信息，项目规划建设用地面积7602.91㎡，总建面约75736.52㎡，容积率达8.04，绿化覆盖率28.1%，建筑较高高度229米，较之前输出的239米下调了约10米。楼体物理楼层67层及地下3层，地下2-3层和地上2-3层为车库。从公示的相关技术指标来看，项目共规划有500个车位，备注地上200个车位为公用车位，其余的300个车位为项目自用车位。

*来源于规土委信息公开平台

楼体的地下1层及地上1层裙楼为商业，从建面分配来看，地上+地下的商业面积约4947㎡，另设有社区菜市场、公厕、社区文化室等生活配套。规划的总户数为462户，其中建面<90㎡的房源量达344户，而项目的主推户型是83㎡ 、89㎡、130㎡。

*来源于规土委信息公开平台

*裙楼效果图，来源于开发商

在这里还有个指标需要关注，架空个休闲建设用地是861.28㎡ ，加福华尔登府邸是独栋楼体，小区园林主要为架空层园林，休闲面积仅861.28㎡。从较新的总平面图上来看，屋面景观有调整，原屋面泳池修改为绿化。从开发商的宣传文章来看，园林上一层打造开放式潮流街心公园，4层架空层以山石林荫打造空中秘境，但是终究面积有限。

*架空层园林效果图，来源于开发商

*架空层园林效果图，来源于开发商

*1层商业周边休闲区效果

加福华尔登府邸一层8户，梯户比为6梯8户，据现场置业顾问介绍，楼体是设计成蝶式楼，是一种板塔结合的建筑形式，能够有效地保证采光和通风，同时公摊面积要比板楼少。从户型分布来看83㎡、89㎡位于两侧，在蝴蝶翅膀位置，130㎡户型位于中间。

*沙盘图

*沙盘图上130㎡ 户型位置，正向两户

截止到发稿加福华尔登府邸并未公开户型图，但现场可以看无尺寸标注的户型示意图，据悉加福华尔登府邸5月30日开房样板间，有兴趣的网友记得提前预约，目前验资额度尚不明。

加福华尔登府邸目前展示中心开放中，展厅位于福朋喜来登酒店2楼开设了展示中心。现楼体外立面装修中，金灿灿的外立面，被网友戏称是上世纪的审美，这"大金牙"大家觉得豪气冲天吗？网传称加福华尔登府邸将在6月中旬入市，还需等待市场验证。

*实景图，近看确实无凸出的阳台设计

推荐指数：★★☆☆☆

小结：虽然项目主推小户型产品，准现房发售节省购房者的时间等待成本，利好刚需上车，不过高容积率、独栋社区多少影响居住舒适度。关于车位问题，项目对外声称也是500个车位，但并未提及其中200个的公共车位，后期是否会出现停车位困难还需等待时间验证。

3、价格预测

加福华尔登府邸周边有多个旧小区，保税区将近10年无新盘推出，目前片区的二手房多是2005年前建成的小区，较新的则是健时尚名苑，来看看片区二手房目前的指导价。

从政府公示的指导价来，保税区二手房的价格在6-9.5万/㎡区间，其中同属开发商的小区加福广场的指导价55900元/㎡，差不多是片区较低价格之一。一墙之隔的嘉福花园指导价64900元/㎡。由于建成时间较久，对新盘备案价的参考意义或不太大，不过项目之前的吹风价在11-12万/㎡的左右，具体还需等住建局官方公示备案价，以官方备案价格为准。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从地段上看，项目的地段价值尚可，不过受项目自身的局限性，需结合样板间现场体验户型和居住舒适度结合，目前新房价格限价较为严格，不过准现房的价格一般会贵过期，能否备案到11万/㎡还需等住建局官方公示。

4、配套信息

（1）学区学校

目前加福华尔登府邸所划分的学区为福田外国语学校南校区，为9年制公立学校，距离项目约800米。

福田区外国语学校南校区，原名福田保税区实验学校，是一所48个班的九年一贯制公办学校，提供2280个学位，其中小学24个班，学位1080个；初中24个班，学位1200个。

（2）商业配套

加福华尔登府邸周边多为已经成熟的小区，临近商业以小区底商为主，一路之隔有水围村的较为成熟的临街商业，直线距离1.5公里范围内有益田中心广场和马成时代广场综合体商业。大型商业如购物公园、中心城等中心区商业需自驾或搭乘地铁前往。

跟项目一路之隔的水围村旧改湾尚庭玺家园，整体配建有5.4万㎡商业、办公及旅馆业建筑以及3500㎡的地下商业。建成后，加福华尔登府邸的业主可共享，也是较近距离的综合体商业。

（3）休闲环境

加福华尔登府邸自身社区园林面积面积，对周边的公园市政配套的依赖性相对较大，在距离项目约600米有皇岗公园，在福田片区范围内也有多个市政公园，如福田红树林生态公园、莲花山公园、市民中心广场、深圳中心公园、笔架山公园、香蜜公园、荔枝公园等，经福荣路可达深圳湾公园等休闲市政配套。

*周边小区环境

*皇岗公园

高层户型可观看香港北部山区景观，现场展示的高层景观图。

（4）产业环境

福田保税区于1991年5月28日经国务院批准设立，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，充分发挥了福田保税区作为国家对外开放窗口的示范作用，是国内发展成就比较突出和极具竞争力的保税区域之一。深圳高速发展，早已成熟的福田保税区显然已经过了鼎盛时期，但是其优越的地理位置无可替代，需要重新发展崛起。近年来，深港科技创新合作区在深圳每次的重要发展战略中屡次被提及。

*来源于开发商整理宣传稿

深港科技创新合作区，位于深圳市福田区南部与香港接壤处，总面积约3.89平方公里。其中，深圳河南侧的香港园区，面积约0.87平方公里；深圳河北侧的深圳园区，包括皇岗口岸片区和福田保税区，面积约3.02平方公里。

未来穗莞深城际轨道将连接福田深港科技创新合作区和南山前海自贸合作区，片区内未来产业前景可观。

推荐指数：★★★★☆

小结：加福华尔登府邸处于深港较为重要的结合地带，受福田中心辐射的利好，市政配套、休闲、商业环境等配套资源都较为优越。不过步行距离范围内的商业配套需改善升级。

6、总结

优势：

1、地段位置优越，多维交通覆盖了双地铁、高速口、区域主干道及城际线路的规划；

2、片区产业规划升级，属于国家重点发展位置；

3、户型产品以90㎡以下单位为主，相对置业门槛较低，适合福田刚需上车置业；

4、准现房出售，节省交房时间成本。

劣势：

1、独栋小区，容积率较高，相对居住密度大，或影响日常居住体验；

2、小区园林休闲空间较为狭小，日常休闲舒适度或有影响；

3、开发商项目开发经验相对不充足；

4、双口岸位置，目前疫情期间对香港尚未正常通关，拥挤的人流和车流情况没有显现，正常时期会比较显著；

5、从展示处公示的户型来看，主景观阳台是封闭式的，有生活阳台，不过具体要等样板间开放后现场感受体验；

6、周边多个竞品楼盘，从片区内而言有佳兆业旧改及对面的承翰水围旧改，一个主打上车刚需，一个主推改善置业，更不提福田海德园等新盘；

7、超高层对于台风天气也是一种较大的考验。

综合而言，加福华尔登府邸的优劣比较明显，购房者可结合自己的需求现场体验样板间做决定。

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