蛇口小体量综合体晗山悦海城 地铁12号线加持仅90套可售住宅

新房圈 2019-11-29 13赞
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作为改革开放的前哨,蛇口既有先发优势,也有浓浓的历史厚重感。作为深圳改革开放原点的蛇口,历经沧海桑田,却依然光辉闪耀,国际级自贸区的规划定位,育才及南外名校集团加冕,再加上多条轨道交通建设当中,使得这里的发展不断迈上新的台阶,吸引不少国内外优质的企业前来入驻。 由于蛇口开发较早,片区没有太多的闲置用

作为改革开放的前哨,蛇口既有先发优势,也有浓浓的历史厚重感。作为深圳改革开放原点的蛇口,历经沧海桑田,却依然光辉闪耀,国际级自贸区的规划定位,育才及南外名校集团加冕,再加上多条轨道交通建设当中,使得这里的发展不断迈上新的台阶,吸引不少国内外优质的企业前来入驻。

由于蛇口开发较早,片区没有太多的闲置用地,新房供应主要来源于旧改,本期我们将带大家走进深圳首个整村统筹城市更新单元的启动项目——晗山悦海城,晗山悦海城是集住宅公寓及商业为一体的综合体项目。

一、区位交通

老焦从福田驾车出发,沿滨海大道转南海大道半小时左右到达项目,项目位于蛇口自贸区范围内。

【地铁】晗山悦海城距离最近的水湾地铁站(约1.6公里)和海月地铁站(1.7公里),都比较远。而项目楼下就是在建中的12号线的四海站,预计2022年开通。

【道路交通】晗山悦海城位于前海蛇口自贸区范围内,与科技园等经济核心区的直线距离较近,且项目靠近南海大道和东滨路,但南海大道有多拥堵是深圳人都知道的。东滨路是快速连接沙河西路和月亮湾大道两条主干道,可快速前往宝安和南山其他片区。

【公交】晗山悦海城距离最近的是“工业八路西站”、“蛇口沃尔玛①站”,但是目前线路比较少,但项目负一层规划有1700平方米的公交首末站,后期出行就方便很多了。

推荐指数:★★★☆☆

小结:晗山悦海城紧邻在建中的四海站和南海大道,楼下就是城市主干道,出行方便是真的,噪音影响和道路堵塞也是真的;而四海站后期可以很大程度缓解片区轨道出行难度,但是四海站的施工也会给周边居民带来很大的噪音污染。项目周边公交线路虽不多,好在离得近和项目也规划有公交首末站。

二、楼盘信息

晗山悦海城为南源工业区城市更新单元,位于南海大道与工业八路交汇处。项目由深圳市华园房地产开发有限公司、深圳市南源实业股份有限公司合作开发,于2017年7月取得《建设工程规划许可证》,宗地号:K410-0027。

晗山悦海城一共分为两个地块进行出让,但由于是工业用地,所以一块幼儿园用地产权50年,另外一块为二类居住用地、商业用地产权为40年。所以即便是住宅,产权也只有40年。项目一共规划有4栋高层建筑和1栋幼儿园构成,A/B座为办公及公寓,C/D座为住宅,根据规划,AB栋双子塔建筑高度189.1米,最高43层。

晗山悦海城占地面积为约2.2万㎡,计容建面约14.5万㎡。其中住宅部分建面约5万㎡(含1500平保障房),办公建面约4.8万㎡,商务公寓建面约2.7万㎡。另外项目内部配套有建面约2.5万㎡商业,以及5750平米的公共配套设施,规划车位共992个。容积率为6.5,绿化率为30%。

*项目效果图

晗山悦海城规划有住宅公寓及办公,商办面积约30-100㎡,商务公寓面积约90-190㎡,住宅面积约160-190㎡。据消息称可售住宅仅90多套左右。

推荐指数:★★★☆☆

晗山悦海城算是蛇口自贸区守门员位置,周边小区众多,配套成熟、居住非常氛围浓厚。项目采用“L”型布局, 整体感觉楼间距较宽而且楼栋之间没有太多遮挡。但项目的容积率较高,社区花园的面积较为有限,居住舒适度不是很高。可售住宅房源量太少,且户型160㎡起,上车门槛太高。

三、施工进度

晗山悦海城目前住宅栋已经建至30层左右了,旁边没有绿网的两栋办公公寓的施工进度更快些。目前售楼处也正在施工中,预计将于本周六(11月28日)开放营销中心。

项目预计2020年5月23日竣工

推荐指数:★★★☆☆

项目采用“L”型布局, 整体感觉楼间距较宽而且楼栋之间没有太多遮挡。由于项目体量较小,且4栋建筑同时施工,故项目的整体施工进度还算可观。

四、房价对比

晗山悦海城周边挂牌二手房房价高低不等,主要以9-11万之间为主,少量7/8万左右的房源楼龄都较老。

目前蛇口片区在售&即将开售的住宅项目有曦湾天馥海境界二期和临海揽山御园,公寓项目有招商蛇口太子湾。晗山悦海城和周边各豪宅的户型相似,但是由于项目本身可售住宅较少且社区花园较小,所以可以推测项目定位为改善型,价格预计在9-9.5万之间。

推荐指数:★★★★☆

晗山悦海城的虽然户型160㎡起门槛较高,但如果定位真的为改善型,总价相对周边豪宅尚是个不错的置业选择。

五、周边配套

1、教育配套

晗山悦海城小学学区划分为育才三小,该学校创办于2002年9月,隶属于深圳市蛇口育才教育集团。该学校的办学师质和设备比较不错。学校离晗山悦海城大约500米的距离,上下学还是比较方便。

晗山悦海城小学学区划分为育才二中,该学校为初中学校,是广东省一级学校。因此学校的办学质量还是有一定的保证。育才二中距离项目大约900米距离,步行大约15分钟左右。

2、商业配套

晗山悦海城周边小区都有比较成熟的底商,旁边是美年广场;对面有蛇口花园城、大型商超蛇口沃尔玛等;远一点的就是宝能太古城,约1.7公里(吃喝玩乐太多了)、到海上世界驾车约10分钟就到达了。另项目自带有约1.5万平方的商业。

3、医疗配套

医疗资源方面,距离项目最近的是蛇口人民医院(约450米),稍远些有南山区妇幼保健院(约2公里)、南山区人民医院(约3.5公里)。蛇口人民医院是前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院,也是华南地区第一家通过国际JCI质量认证并获得JCI复审金牌的综合性公立医院。

4、休闲配套

从项目步行约800米可到SK南山登山口,步行500米可到四海公园、蛇口体育中心。

推荐指数:★★★★☆

晗山悦海城周边配套整体上还是比较完善,唯一不足是目前交通不算便利,但2022年地铁12号线通车后,交通会有所改善。还有教育配套和一些商业配套都比较靠近项目,生活还是比较方便。

六、项目总结

晗山悦海城区位较为不错,背靠大南山,位于在建地铁12号线四海站地铁口,加上临近南海大道,出行较为便利,但是便利的同时车流量较大可能会有点嘈杂。项目地处南山区腹地,距离科技园、宝中、西丽留仙洞总部基地等几个经济核心发展区域都不远,人才的大量积聚,带来了越来越多的住房需求,项目有望承接部分居住需求。但是项目本身密度稍高,加上地块较小,社区花园的面积较为有限,居住舒适度有一定程度的减分。但是项目周边生活配套也较成熟,繁华闹市区,处在育才二中的学区范围内,学校整体中考成绩较为不错,算是较好的学区。而周边的环境目前已经在逐步地更新,未来会有不错的潜力。

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