蛇口小体量综合体晗山悦海城 地铁12号线加持仅90套可售住宅

作为改革开放的前哨，蛇口既有先发优势，也有浓浓的历史厚重感。作为深圳改革开放原点的蛇口，历经沧海桑田，却依然光辉闪耀，国际级自贸区的规划定位，育才及南外名校集团加冕，再加上多条轨道交通建设当中，使得这里的发展不断迈上新的台阶，吸引不少国内外优质的企业前来入驻。

由于蛇口开发较早，片区没有太多的闲置用地，新房供应主要来源于旧改，本期我们将带大家走进深圳排名前列整村统筹城市更新单元的启动项目——晗山悦海城，晗山悦海城是集住宅公寓及商业为一体的综合体项目。

一、区位交通

老焦从福田驾车出发，沿滨海大道转南海大道半小时左右到达项目，项目位于蛇口自贸区范围内。

【地铁】晗山悦海城距离最近的水湾地铁站（约1.6公里）和海月地铁站（1.7公里），都比较远。而项目楼下就是在建中的12号线的四海站，预计2022年开通。

【道路交通】晗山悦海城位于前海蛇口自贸区范围内，与科技园等经济核心区的直线距离较近，且项目靠近南海大道和东滨路，但南海大道有多拥堵是深圳人都知道的。东滨路是快速连接沙河西路和月亮湾大道两条主干道，可快速前往宝安和南山其他片区。

【公交】晗山悦海城距离最近的是“工业八路西站”、“蛇口沃尔玛①站”，但是目前线路比较少，但项目负一层规划有1700平方米的公交首末站，后期出行就方便很多了。

推荐指数：★★★☆☆

小结：晗山悦海城紧邻在建中的四海站和南海大道，楼下就是城市主干道，出行方便是真的，噪音影响和道路堵塞也是真的；而四海站后期可以很大程度缓解片区轨道出行难度，但是四海站的施工也会给周边居民带来很大的噪音污染。项目周边公交线路虽不多，好在离得近和项目也规划有公交首末站。

二、楼盘信息

晗山悦海城为南源工业区城市更新单元，位于南海大道与工业八路交汇处。项目由深圳市华园房地产开发有限公司、深圳市南源实业股份有限公司合作开发，于2017年7月取得《建设工程规划许可证》，宗地号：K410-0027。

晗山悦海城一共分为两个地块进行出让，但由于是工业用地，所以一块幼儿园用地产权50年，另外一块为二类居住用地、商业用地产权为40年。所以即便是住宅，产权也只有40年。项目一共规划有4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，A/B座为办公及公寓，C/D座为住宅，根据规划，AB栋双子塔建筑高度189.1米，较高43层。

晗山悦海城占地面积为约2.2万㎡，计容建面约14.5万㎡。其中住宅部分建面约5万㎡（含1500平保障房），办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡。另外项目内部配套有建面约2.5万㎡商业，以及5750平米的公共配套设施，规划车位共992个。容积率为6.5，绿化率为30%。

*项目效果图

晗山悦海城规划有住宅公寓及办公，商办面积约30-100㎡，商务公寓面积约90-190㎡，住宅面积约160-190㎡。据消息称可售住宅仅90多套左右。

推荐指数：★★★☆☆

晗山悦海城算是蛇口自贸区守门员位置，周边小区众多，配套成熟、居住非常氛围浓厚。项目采用“L”型布局， 整体感觉楼间距较宽而且楼栋之间没有太多遮挡。但项目的容积率较高，社区花园的面积较为有限，居住舒适度不是很高。可售住宅房源量太少，且户型160㎡起，上车门槛太高。

三、施工进度

晗山悦海城目前住宅栋已经建至30层左右了，旁边没有绿网的两栋办公公寓的施工进度更快些。目前售楼处也正在施工中，预计将于本周六（11月28日）开放营销中心。

项目预计2020年5月23日竣工

推荐指数：★★★☆☆

项目采用“L”型布局， 整体感觉楼间距较宽而且楼栋之间没有太多遮挡。由于项目体量较小，且4栋建筑同时施工，故项目的整体施工进度还算可观。

四、房价对比

晗山悦海城周边挂牌二手房房价高低不等，主要以9-11万之间为主，少量7/8万左右的房源楼龄都较老。

目前蛇口片区在售&即将开售的住宅项目有曦湾天馥、海境界二期和临海揽山御园，公寓项目有招商蛇口太子湾。晗山悦海城和周边各豪宅的户型相似，但是由于项目本身可售住宅较少且社区花园较小，所以可以推测项目定位为改善型，价格预计在9-9.5万之间。

推荐指数：★★★★☆

晗山悦海城的虽然户型160㎡起门槛较高，但如果定位真的为改善型，总价相对周边豪宅尚是个不错的置业选择。

五、周边配套

1、教育配套

晗山悦海城小学学区划分为育才三小，该学校创办于2002年9月，隶属于深圳市蛇口育才教育集团。该学校的办学师质和设备比较不错。学校离晗山悦海城大约500米的距离，上下学还是比较方便。

晗山悦海城小学学区划分为育才二中，该学校为初中学校，是广东省一级学校。因此学校的办学质量还是有一定的保证。育才二中距离项目大约900米距离，步行大约15分钟左右。

2、商业配套

晗山悦海城周边小区都有比较成熟的底商，旁边是美年广场；对面有蛇口花园城、大型商超蛇口沃尔玛等；远一点的就是宝能太古城，约1.7公里（吃喝玩乐太多了）、到海上世界驾车约10分钟就到达了。另项目自带有约1.5万平方的商业。

3、医疗配套

医疗资源方面，距离项目最近的是蛇口人民医院（约450米），稍远些有南山区妇幼保健院（约2公里）、南山区人民医院（约3.5公里）。蛇口人民医院是前海蛇口自贸区内少有一家三级综合医院，也是华南地区排名前列家通过国际JCI质量认证并获得JCI复审金牌的综合性公立医院。

4、休闲配套

从项目步行约800米可到SK南山登山口，步行500米可到四海公园、蛇口体育中心。

推荐指数：★★★★☆

晗山悦海城周边配套整体上还是比较完善，少有不足是目前交通不算便利，但2022年地铁12号线通车后，交通会有所改善。还有教育配套和一些商业配套都比较靠近项目，生活还是比较方便。

六、项目总结

晗山悦海城区位较为不错，背靠大南山，位于在建地铁12号线四海站地铁口，加上临近南海大道，出行较为便利，但是便利的同时车流量较大可能会有点嘈杂。项目地处南山区腹地，距离科技园、宝中、西丽留仙洞总部基地等几个经济核心发展区域都不远，人才的大量积聚，带来了越来越多的住房需求，项目有望承接部分居住需求。但是项目本身密度稍高，加上地块较小，社区花园的面积较为有限，居住舒适度有一定程度的减分。但是项目周边生活配套也较成熟，繁华闹市区，处在育才二中的学区范围内，学校整体中考成绩较为不错，算是较好的学区。而周边的环境目前已经在逐步地更新，未来会有不错的潜力。