华侨城瞄准“宇宙中心” 90平1房公寓谁来买单?

众所周知，深圳北站一直是深圳对外形象的窗口地区，深圳北站商务区依托深圳北站打造，由“深圳北站商务核心片区”和“红山商业文化居住区”组成。而华侨城创想大厦恰好介于北站板块和红山板块之间，途经地铁4/5/6号线（规划中）"C位"，既享有北站的商务联动，又得利于红山多元的城市配套，这让华侨城创想大厦·云邸还未入市便热度不断，今天老焦就和大家一起来看看这个龙华区战略重点中的重点——华侨城创想大厦·云邸。

一、项目简介

华侨城创想大厦·云邸又名创想大厦（一期），由深圳华侨城置业投资有限公司开发打造。地块由2017年2月份时通过土拍竞得， 共有9家房企参与竞拍，包括招商、万科、保利、先进等均为知名大型房企共角逐340轮，终于被华侨城收入囊中。项目总占地面积16030.6㎡，总建筑面积168626.92㎡，容积率10.5，绿化率30%。项目由一期约150米的商务公寓以及二期约200米的超高层写字楼组成，目前主推一期商务公寓，据现场销售称，二期超高层写字楼或会整售。

华侨城创想大厦·云邸位于民塘路与白松路交汇处西北角，项目所在地块的宗地号为A811-0322，一期共规划建设1栋商务公寓为共43层，层高3.2-3.6米，规划总户数380套，规划地下停车位1051个。目前可知1栋7-36层中低区为6梯12户结构；37-41层高区为6梯8户结构；42-43层顶复为3梯2户结构。在户型分布上，1栋公寓有168套90㎡1房；168套110㎡2房；40套160㎡3房以及4套350平顶层复式。

据了解，华侨城创想大厦·云邸已开放展示中心，可看沙盘与样板间，据现场销售称，项目目前主体建筑施工中，已经开始申请预售证，预计5月底开盘，或于2021年底带装修交房。

推荐指数：★★★★

项目小结：华侨城创想大厦·云邸总建面16.8万㎡，CWB高达1:2.7，绿化率30%，裙楼设有连廊连接及十大核心景观广场，还配建公交首末站、停车场等，名企盘+核心区双强联手足以证明项目的高品质，但单一的物业类型及90平1房的高门槛也让刚需置业望而却步。除此之外，层户数密集也会大大影响居住感，且周边施工项目较多，环境杂乱，有一定的噪音污染。

二、户型介绍

华侨城创想大厦·云邸由一栋公寓与一栋写字楼组成，7层以下为商业裙楼设有连廊贯穿两栋超高层，据现场销售介绍，写字楼和商业裙楼或考虑整售，仅余公寓对外出售。按面积段划分，1栋公寓主要有90/110/160/350㎡四个面积段，出售套数较多的为90㎡与110㎡这两个面积，其中90㎡1房2厅1卫有A1/A2户型，110㎡2房2厅2卫有B1/B2/B3户型。下面，老焦就给大家简单分析一下华侨城创想大厦·云邸的户型吧。

*图片来源中原地产

A1户型 约90㎡1房2厅1卫

1、90㎡对应楼层为：7-12层，14-27层，29-36层，一层中有4户为A1户型，分布较广。客厅为西南朝向，主卧为东南朝向，卫生间与衣帽间为东北朝向，整体采光不受遮挡，室内光线较好。主卧开间3.3米功能全面空间舒适，具有良好的开间进深比。值得一提的是该户型配有中西两厨设计，入门右手边便是开放式西厨自带小型吧台，西厨旁由厨房门划开两个空间，避免客厅受到油烟影响，在空间设计上更偏向于年轻时尚，餐厨空间设计合理。客厅、餐厅连通3.45米宽大阳台，功能完善宽敞舒适。

2、90㎡仅1房，户型的实用率不太高，另外中西厨面积就占到13㎡，对于不太爱下厨的商业人士来说，这个设计略显多余，但华侨城创想大厦·云邸总体格局高端，相信中西厨设计还是会受青睐。

A2户型 约90㎡1房2厅1卫

1、一层中仅有2户A2户型，总体占比并不多。A2主要是横厅设计，与A1不同进门处多了一个玄关，更好的分割室内空间。客厅为东北朝向，主卧为东南朝向，卫生间与衣帽间为西南朝向，整体采光良好通风性强。主卧带独立衣帽间，布局注重隐私比较精致，卫生间有淋浴和浴缸双重设计，生活仪式感强。另外A2户型依然是中西两厨设计，但两厨并没有采用贯穿设计，从一方面说更利于操作。

2、客厅为东北朝向采光时间较短，中厨房紧挨客厅有跑烟可能，影响整体感官，只有客厅带阳台，主卧观景感弱稍显逼仄。

B1户型 约110㎡2房2厅2卫

1、110㎡对应楼层同样为：7-12层，14-27层，29-36层，一层中有2户为B1户型，占比较少。客厅为东南朝向，主卧为西南朝向，次卧为西北朝向，卫生间与衣帽间朝北，从户型的采光效果来看，虽然户型方正但客厅受朝向问题影响，只有单面采光，所以阳光直射稍有不足。入门处有玄关分割整体空间，依然是采取贯穿式中西厨设计利于操作，2厅的结构显得客厅纵深长并带有3.65米景观阳台，活动区间宽阔。

2、比起90㎡，110㎡多了餐厅及次卧，但从B1户型上看，次卧为西北朝向，虽然旁边就是卫生间但进出不太便利，且处于整个户型最西角，采光与通风条件一般，影响居住感。

B2户型 约110㎡2房2厅2卫

1、一层中有2户B2户型，处于居中位置，方便出入。客厅为西南朝向，主卧及次卧为东南朝向，卫生间与衣帽间为东北朝向。单面采光，户型方正，客厅开间3.6米带有景观阳台，主卧开间3.55米，功能完善宽敞舒适。主卧、次卧仅一墙之隔利于有小孩或者老人家庭，可随时关注孩子或长辈的生活起居。B2依然有玄关分隔空间，中西厨设计也同样是一大亮点，西厨旁便是餐厅，便于就餐及收拾。

2、鞋柜紧挨西厨房，影响一部分感官体验。主卧次卧距离较近，隔音效果弱，隐私保护度低。主卫与次卫距离太近，实用性与利用率不太高。

推荐指数：★★★

户型小结：由于华侨城创想大厦·云邸项目定位高端商务公寓，所以90㎡1房设计和110㎡2房设计对于想满足于刚需的购房者来说，并不能作为排名前列选择。另外项目临近正在施工的二栋，且小区周边也处于整体施工状态，所以公寓前期入住购房者会受噪音影响较大，影响生活品质。

三、配套信息

1、交通条件

华侨城创想大厦·云邸位于民塘路与白松路交汇处西北角，东侧相邻城市绿地靠近民塘路，南侧为白松路，西侧为规划新通路，北侧为白松二路并紧邻白松公园。从陆路交通看，项目处于“四横四纵”快速路网，途经大外环高速、外环快速路、机荷高速、南坪快速等高速快道，陆路交通便利。从项目出发，约30分钟左右可达福田中心区、罗湖金三角、前海等区域。

另外，项目的轨道交通条件也很优越。初期三条地铁围绕，距离地铁4号线及6号线（在建）的换乘站红山站约1.6米公里步行约22分钟，并可通过深圳北站换乘5号线。同时，比邻深圳北高铁枢纽，使粤港澳大湾区核心城市的出行半径缩短为半小时，将出行半径延伸至全国各地。

2、商业配套

华侨城创想大厦·云邸自带约1万㎡退台式裙楼底商，规划星光广场、彩叶树阵、互动广场、光幕溪谷、镜面水景、趣味雕塑、汇流公交首末站等大型休闲娱乐空间。除此之外，项目周边1公里范围内就有9个商场，包括优越时代广场、缤果空间、九方购物中心等，预计目前建成及在建的多个商业综合体总建面近250万㎡，预计未来2-3年内将成为龙华人气集中的大型新商圈。值得一提的是，华侨城创想大厦·云邸还可以和龙华片区内华侨城另一综合体项目红山6979共享商业，该项目与招商蛇口联袂，被称为龙华“时尚生活新高地”。所以华侨城创想大厦·云邸商业配套设施完善，完全能够满足日常购物需求。

3、周边环境

据了解华侨城创想大厦·云邸绿化率可以达到30%，裙楼底商的规划设计也大大提高的观赏价值，项目内部环境较好；由于周边建筑施工较多，1公里范围内仅有一个民治社区公园，其余活动场所要到深圳北站，北站有中心公园、白石龙音乐公园等五大绿地公园等。就目前来说项目周边公园稀少不利于日常休闲运动，但未来5年内会在华侨城创想大厦·云邸周边建一个白松公园，将大大改善项目周边绿化环境。

推荐指数：★★★

项目小结：华侨城创想大厦·云邸交通条件相对优越，有着“四横四纵”快速路网与地铁4/6号线的双重加持。并且项目自带约1万㎡退台式裙楼底商，周边商业综合体近250万㎡非常丰富，少有不足的是目前项目周边公园稀少。

四、周边房价

华侨城创想大厦·云邸所在的深圳北站商务区目前正处于快速发展，集中开发阶段。北站商务中心片区完成投资超过280亿元，全市首宗“只租不售”地块近几年都会处于施工状态，但是龙华新盘的供应却愈加紧张，进入龙华的机会不多了。而华侨城创想大厦·云邸更是走高端商务公寓路线，“高开”势头下，市场反应如何，目前还未可知。

华侨城创想大厦·云邸位于龙华民治片区，目前民治片区在售的新盘不算太多，有4个住宅项目还有1个商务公寓，均价在60000-80000元/㎡。华侨城创想大厦·云邸更是主打高端+精奢牌，带装修配备的也是西门子等大牌家电，针对置业群体也是周边写字楼的白领们，由此可见项目的均价不会太低，老焦预测在72000元/㎡左右。

而目前片区内的二手房供应量也不太多，其中建成年代较新，楼盘体量较大，位置相对优越的楼盘报价也相对较高。比如公馆1866花园建于2013年，目前均价为66890元/㎡；华业玫瑰四季馨园2期建成于2015年，目前均价为70522元/㎡。且楼盘体量大社区配套相对成熟，如果仅针对居住需求，不乏有购房者会选择生活配套相对完善的二手房。当然华侨城创想大厦·云邸项目定位也不在吸引刚需，所以项目或会吸引住追求生活高品质的购房者。

推荐指数：★★★

价格小结：华侨城创想大厦·云邸的地理位置、商业配套以及自身装修标准都凸显出项目不低的定价。民治片区本身新盘数量就不多，虽然说华侨城创想大厦·云邸的综合条件还可以，但户型起步高、公寓性质不带学位等硬伤，这个价格在龙华片区更让人望而生畏。轻刚需置业重高端商务这一铤而走险的做法，恐怕近几年市场并不会买单。

五、项目总结

华侨城创想大厦·云邸处于“四横四纵”快速路网，且临近地铁4/6号线，陆路交通与轨道交通条件良好，日常出行非常便利。同时项目自带底商、周边商业系统发达，能满足业主中高端不同消费层次的基本购物需求。并且项目还处于深圳北站商务区的中心位置，周边不同类型物业项目也在推进施工中，未来发展潜力很大。不足之处是，项目自身定位较高端，且公寓性质不带学位，不利于吸引刚需置业购房者，适应的购房群体或相对较小。近几年周边配套设施还未完善，投资潜力大，但近期居住会有噪音影响居住体验。