华侨城瞄准“宇宙中心” 90平1房公寓谁来买单?

新房圈 2019-05-15 14赞
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4/6号线+深圳北站双重加持,华侨城创想大厦·云邸预计5月底开盘,价格会上天吗?

众所周知,深圳北站一直是深圳对外形象的窗口地区,深圳北站商务区依托深圳北站打造,由“深圳北站商务核心片区”和“红山商业文化居住区”组成。而华侨城创想大厦恰好介于北站板块和红山板块之间,途经地铁4/5/6号线(规划中)"C位",既享有北站的商务联动,又得利于红山多元的城市配套,这让华侨城创想大厦·云邸还未入市便热度不断,今天老焦就和大家一起来看看这个龙华区战略重点中的重点——华侨城创想大厦·云邸。

一、项目简介

华侨城创想大厦·云邸又名创想大厦(一期),由深圳华侨城置业投资有限公司开发打造。地块由2017年2月份时通过土拍竞得, 共有9家房企参与竞拍,包括招商、万科、保利、卓越等均为知名大型房企共角逐340轮,终于被华侨城收入囊中。项目总占地面积16030.6㎡,总建筑面积168626.92㎡,容积率10.5,绿化率30%。项目由一期约150米的商务公寓以及二期约200米的超高层写字楼组成,目前主推一期商务公寓,据现场销售称,二期超高层写字楼或会整售。

华侨城创想大厦·云邸位于民塘路与白松路交汇处西北角,项目所在地块的宗地号为A811-0322,一期共规划建设1栋商务公寓为共43层,层高3.2-3.6米,规划总户数380套,规划地下停车位1051个。目前可知1栋7-36层中低区为6梯12户结构;37-41层高区为6梯8户结构;42-43层顶复为3梯2户结构。在户型分布上,1栋公寓有168套90㎡1房;168套110㎡2房;40套160㎡3房以及4套350平顶层复式。

据了解,华侨城创想大厦·云邸已开放展示中心,可看沙盘与样板间,据现场销售称,项目目前主体建筑施工中,已经开始申请预售证,预计5月底开盘,或于2021年底带装修交房。

推荐指数:★★★★

项目小结:华侨城创想大厦·云邸总建面16.8万㎡,车位比高达1:2.7,绿化率30%,裙楼设有连廊连接及十大核心景观广场,还配建公交首末站、停车场等,名企盘+核心区双强联手足以证明项目的高品质,但单一的物业类型及90平1房的高门槛也让刚需置业望而却步。除此之外,层户数密集也会大大影响居住感,且周边施工项目较多,环境杂乱,有一定的噪音污染。

二、户型介绍

华侨城创想大厦·云邸由一栋公寓与一栋写字楼组成,7层以下为商业裙楼设有连廊贯穿两栋超高层,据现场销售介绍,写字楼和商业裙楼或考虑整售,仅余公寓对外出售。按面积段划分,1栋公寓主要有90/110/160/350㎡四个面积段,出售套数较多的为90㎡与110㎡这两个面积,其中90㎡1房2厅1卫有A1/A2户型,110㎡2房2厅2卫有B1/B2/B3户型。下面,老焦就给大家简单分析一下华侨城创想大厦·云邸的户型吧。

*图片来源中原地产

A1户型 约90㎡1房2厅1卫

1、90㎡对应楼层为:7-12层,14-27层,29-36层,一层中有4户为A1户型,分布较广。客厅为西南朝向,主卧为东南朝向,卫生间与衣帽间为东北朝向,整体采光不受遮挡,室内光线较好。主卧开间3.3米功能全面空间舒适,具有良好的开间进深比。值得一提的是该户型配有中西两厨设计,入门右手边便是开放式西厨自带小型吧台,西厨旁由厨房门划开两个空间,避免客厅受到油烟影响,在空间设计上更偏向于年轻时尚,餐厨空间设计合理。客厅、餐厅连通3.45米宽大阳台,功能完善宽敞舒适。

2、90㎡仅1房,户型的实用率不太高,另外中西厨面积就占到13㎡,对于不太爱下厨的商业人士来说,这个设计略显多余,但华侨城创想大厦·云邸总体格局高端,相信中西厨设计还是会受青睐。

A2户型 约90㎡1房2厅1卫

1、一层中仅有2户A2户型,总体占比并不多。A2主要是横厅设计,与A1不同进门处多了一个玄关,更好的分割室内空间。客厅为东北朝向,主卧为东南朝向,卫生间与衣帽间为西南朝向,整体采光良好通风性强。主卧带独立衣帽间,布局注重隐私比较精致,卫生间有淋浴和浴缸双重设计,生活仪式感强。另外A2户型依然是中西两厨设计,但两厨并没有采用贯穿设计,从一方面说更利于操作。

2、客厅为东北朝向采光时间较短,中厨房紧挨客厅有跑烟可能,影响整体感官,只有客厅带阳台,主卧观景感弱稍显逼仄。

B1户型 约110㎡2房2厅2卫

1、110㎡对应楼层同样为:7-12层,14-27层,29-36层,一层中有2户为B1户型,占比较少。客厅为东南朝向,主卧为西南朝向,次卧为西北朝向,卫生间与衣帽间朝北,从户型的采光效果来看,虽然户型方正但客厅受朝向问题影响,只有单面采光,所以阳光直射稍有不足。入门处有玄关分割整体空间,依然是采取贯穿式中西厨设计利于操作,2厅的结构显得客厅纵深长并带有3.65米景观阳台,活动区间宽阔。

2、比起90㎡,110㎡多了餐厅及次卧,但从B1户型上看,次卧为西北朝向,虽然旁边就是卫生间但进出不太便利,且处于整个户型最西角,采光与通风条件一般,影响居住感。

B2户型 约110㎡2房2厅2卫

1、一层中有2户B2户型,处于居中位置,方便出入。客厅为西南朝向,主卧及次卧为东南朝向,卫生间与衣帽间为东北朝向。单面采光,户型方正,客厅开间3.6米带有景观阳台,主卧开间3.55米,功能完善宽敞舒适。主卧、次卧仅一墙之隔利于有小孩或者老人家庭,可随时关注孩子或长辈的生活起居。B2依然有玄关分隔空间,中西厨设计也同样是一大亮点,西厨旁便是餐厅,便于就餐及收拾。

2、鞋柜紧挨西厨房,影响一部分感官体验。主卧次卧距离较近,隔音效果弱,隐私保护度低。主卫与次卫距离太近,实用性与利用率不太高。

推荐指数:★★★

户型小结:由于华侨城创想大厦·云邸项目定位高端商务公寓,所以90㎡1房设计和110㎡2房设计对于想满足于刚需的购房者来说,并不能作为第一选择。另外项目临近正在施工的二栋,且小区周边也处于整体施工状态,所以公寓前期入住购房者会受噪音影响较大,影响生活品质。

三、配套信息

1、交通条件

华侨城创想大厦·云邸位于民塘路与白松路交汇处西北角,东侧相邻城市绿地靠近民塘路,南侧为白松路,西侧为规划新通路,北侧为白松二路并紧邻白松公园。从陆路交通看,项目处于“四横四纵”快速路网,途经大外环高速、外环快速路、机荷高速、南坪快速等高速快道,陆路交通便利。从项目出发,约30分钟左右可达福田中心区、罗湖金三角、前海等区域。

另外,项目的轨道交通条件也很优越。初期三条地铁围绕,距离地铁4号线及6号线(在建)的换乘站红山站约1.6米公里步行约22分钟,并可通过深圳北站换乘5号线。同时,比邻深圳北高铁枢纽,使粤港澳大湾区核心城市的出行半径缩短为半小时,将出行半径延伸至全国各地。

2、商业配套

华侨城创想大厦·云邸自带约1万㎡退台式裙楼底商,规划星光广场、彩叶树阵、互动广场、光幕溪谷、镜面水景、趣味雕塑、汇流公交首末站等大型休闲娱乐空间。除此之外,项目周边1公里范围内就有9个商场,包括优越时代广场、缤果空间、九方购物中心等,预计目前建成及在建的多个商业综合体总建面近250万㎡,预计未来2-3年内将成为龙华人气集中的大型新商圈。值得一提的是,华侨城创想大厦·云邸还可以和龙华片区内华侨城另一综合体项目红山6979共享商业,该项目与招商蛇口联袂,被称为龙华“时尚生活新高地”。所以华侨城创想大厦·云邸商业配套设施完善,完全能够满足日常购物需求。

3、周边环境

据了解华侨城创想大厦·云邸绿化率可以达到30%,裙楼底商的规划设计也大大提高的观赏价值,项目内部环境较好;由于周边建筑施工较多,1公里范围内仅有一个民治社区公园,其余活动场所要到深圳北站,北站有中心公园、白石龙音乐公园等五大绿地公园等。就目前来说项目周边公园稀少不利于日常休闲运动,但未来5年内会在华侨城创想大厦·云邸周边建一个白松公园,将大大改善项目周边绿化环境。

推荐指数:★★★

项目小结:华侨城创想大厦·云邸交通条件相对优越,有着“四横四纵”快速路网与地铁4/6号线的双重加持。并且项目自带约1万㎡退台式裙楼底商,周边商业综合体近250万㎡非常丰富,唯一不足的是目前项目周边公园稀少。

四、周边房价

华侨城创想大厦·云邸所在的深圳北站商务区目前正处于快速发展,集中开发阶段。北站商务中心片区完成投资超过280亿元,全市首宗“只租不售”地块近几年都会处于施工状态,但是龙华新盘的供应却愈加紧张,进入龙华的机会不多了。而华侨城创想大厦·云邸更是走高端商务公寓路线,“高开”势头下,市场反应如何,目前还未可知。

华侨城创想大厦·云邸位于龙华民治片区,目前民治片区在售的新盘不算太多,有4个住宅项目还有1个商务公寓,均价在60000-80000元/㎡。华侨城创想大厦·云邸更是主打高端+精奢牌,带装修配备的也是西门子等大牌家电,针对置业群体也是周边写字楼的白领们,由此可见项目的均价不会太低,老焦预测在72000元/㎡左右。

而目前片区内的二手房供应量也不太多,其中建成年代较新,楼盘体量较大,位置相对优越的楼盘报价也相对较高。比如公馆1866花园建于2013年,目前均价为66890元/㎡;华业玫瑰四季馨园2期建成于2015年,目前均价为70522元/㎡。且楼盘体量大社区配套相对成熟,如果仅针对居住需求,不乏有购房者会选择生活配套相对完善的二手房。当然华侨城创想大厦·云邸项目定位也不在吸引刚需,所以项目或会吸引住追求生活高品质的购房者。

推荐指数:★★★

价格小结:华侨城创想大厦·云邸的地理位置、商业配套以及自身装修标准都凸显出项目不低的定价。民治片区本身新盘数量就不多,虽然说华侨城创想大厦·云邸的综合条件还可以,但户型起步高、公寓性质不带学位等硬伤,这个价格在龙华片区更让人望而生畏。轻刚需置业重高端商务这一铤而走险的做法,恐怕近几年市场并不会买单。

五、项目总结

华侨城创想大厦·云邸处于“四横四纵”快速路网,且临近地铁4/6号线,陆路交通与轨道交通条件良好,日常出行非常便利。同时项目自带底商、周边商业系统发达,能满足业主中高端不同消费层次的基本购物需求。并且项目还处于深圳北站商务区的中心位置,周边不同类型物业项目也在推进施工中,未来发展潜力很大。不足之处是,项目自身定位较高端,且公寓性质不带学位,不利于吸引刚需置业购房者,适应的购房群体或相对较小。近几年周边配套设施还未完善,投资潜力大,但近期居住会有噪音影响居住体验。

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