沙井楼市多强争霸 万科星城如何从中突围

大空港规划横空出世，瞬间把深圳人的目光聚焦到了宝安西北片区，尤其是沙井片区，更是成功地逆袭，成为置业者们的心中的“潜力股”。尤其是粤港澳大湾区规划出炉后，沙井的战略地位进一步提升。

2017年和18年沙井楼市迅速崛起，房价从3字头一路上涨4.5万/平的水平，即便房价上涨，仍然有部分新盘入市短期内迅速清盘。除了购房者外，沙井也成为开发商的必争之地，强如万科、京基、先进等龙头房企都纷纷抢滩进驻。本期，老焦为大家介绍万科在沙井打造的一大综合体——万科星城。

一、项目概况

万科星城位于宝安区沙井上星南路与上星路交汇处。

项目占地面积约12.2万平方米，总建筑面积为90万平方米（含学校），计容建筑面积约64万㎡，分为六个地块，其中住宅用地仅三块，一块教育用地和两块商业用地。因此万科星城是集住宅、商业、办公于一体的大型综合体项目，共规划有3337套住宅

地块详情：

01地块教育用地，配建一所36班制的九年一贯制学校，同时在西南侧配建一所18班幼儿园。

02地块住宅用地，地块呈三角形。项目名为万科星城上郡，由4栋高层组成，其中1栋A座为保障房，1栋C/D/E座为商品房住宅，梯户比均为2梯5户。其中C/D栋层高40层，E栋层高41层。

03地块住宅用地，项目名为万科星城名邸，由2栋高层及3栋超高层住宅组成，另外还带有沿街商业。其中A/B座层高较低，为34层；C座为41层；K座为43层；E/F/J/H座为44层。

04地块住宅用地，项目名为万科星城华府，由2栋高层及5栋超高层住宅组成。中A/B座层高较低，为33层；D座为36层；J/H座为43层；E/F/J/H座为45层。

05/06地块商业用地，主要规划有公寓、办公、商业和酒店等多种物业，目前尚未动工建设。

从地块规划看，项目每个地块都采用围合式设计，确保了每个地块都有一个绿化园林和活动空间。但是项目容积率达5.25，舒适度会有一定的影响，而且整体上看楼间距比较近，部分户型私密性受影响。万科星城规划停车位共3903个，CWB超1:1，基本上满足普通家庭的需求。

万科星城3个地块共有3个预售证，均于2018年11月22日获得，并于同年11月28日集体入市。

从规土委备案系统显示，住宅共备案3337套住宅。户型建面约79-137㎡，均价4.39万/㎡，单价区间在3.9-4.8万/㎡，总价区间在327-652万/套，据现场销售表示，79平2房户型已经售完；商业产品共备案246套，户型面积和单价跨度较大，建面19-247㎡，均价5.25万/㎡，单价区间在3-15万/㎡，总价区间在200-1019万/套。

推荐指数：★★★

项目小结：

万科星城作的优势是充足的车位以及自身有丰富的配套，包括有商业、学校等，尤其是学校配套，一定程度上缓解片区学位的压力，同时对于项目本身是一大优势。另外项目园林配套比较好。但项目作为沙井的旧改项目，由于体量较大，因此开发周期会比较长，后续可能会有施工噪音和灰尘影响。另外项目整体的设计偏密集，在景观视野和居住舒适度都受影响。

二、户型解析：

万科星城于2018年12月28日开盘，一次性推出所有住宅产品，户型面积是79-135平，目前最小户型79已经售罄，仅剩95平的两室两厅、115平三室两厅和135平三室两厅在售。

那么今天小焦就给大家详细分析一下万科星城在售的户型吧。

95平户型-2室2厅2卫

由户型图可以看出，这个户型是可以说是改善型的两房。信风水的朋友会很青睐进门玄关，客厅带阳台增加活动空间及增加通风效果。两个卧室从客厅的不同地方进入互不干扰，均带有卫生间，主卧还带有衣帽间和阳台。但是从原始户型来看小焦觉得电视墙的位置有些偏窄，个人建议可以将电视墙换到另一边与沙发位置互调，有人开门进入可以排名前列时间看到，从心理上会有一定的安全感；又或者可以考虑更改卧室门位置，不过这样可能会比较费脑，需要构思怎样才可以使空间得到较大化利用。

95平户型（横厅）-2室2厅2卫

与上一个同面积的户型不一样的是该户型采用横厅设计，餐客一体使房间看起来更宽阔大气，可以看到客厅与一个阳台之间没有联通，户型图可以看出该墙可以打掉让房间成为双阳台南北通透格局，这样将会大大增加房间的采光和通风效果，原始户型卫生间处完全有足够空间设计干湿分区。两个卧室之间门对门，应该要注意隐私情况，主卧带卫生间，次卧可直接到达一个阳台，该阳台可以设计为休闲区。

115平户型-3室2厅2卫

这个户型与95平横厅户型几近大同小异，玄关旁边有一个储藏空间，居家生活有一个储物室会方便很多。如果想改变主卧与一次卧门对门的格局，可以考虑改变主卧入门位置，当然衣帽间位置也随之改变，主卧空间还是很灵活多变的。厨房与餐厅挨在一起，餐厅带飘窗通风效果也得到了改善，一阳台与客厅不相通，至于这面墙要不要打通，完全看个人需求及喜好。

135平户型-3室2厅2卫

这个户型跟115平户型除了厨房多了一个生活阳台之外其余部分仅在面积大小上有差异。厨房多个生活阳台一是增加了厨房的通风采光效果；二可以将厨房向生活阳台处扩展以增加厨房使用面积。

推荐指数★★★

小结：单就户型而言，整体户型都适合居住，可以说是该项目比较享受型户型,非常适合居住,对于刚需客来说可能就不太受欢迎，看到79平户型售罄就应该知道刚需才是目前楼市的主体。如果说是改善型客户的话小焦也不是很推荐，毕竟项目距离地铁站1.5公里，出行是一个必考虑的大问题。但是也不排除有朋友很喜欢这个楼盘或者中意这个户型，毕竟萝卜青菜各有所爱。

三、周边配套：

1、交通条件

虽然目前沙井已经开通了地铁11号线快线，快速直达南山、福田中心区。但片区后续暂无新地铁的规划，这意味着沙井未来的近10年都不会有第二条地铁。随着以后入住率的提高，11号线会不会成为第二条4号线呢？而且就万科星城而言，距离地铁11号线也非常远，超过2公里，步行的话要接近半个小时，出行不太方便。

除了地铁，项目周边1公里范围内有10个公交站，其中最近的是沙井中心批发市场站。

而自驾的话可以选择107国道或者宝安大道，但宝安大道上下班高峰期容易堵车。

2、教育配套：

教育配套一直以来都是沙井的诟病，目前片区的学校一般。万科星城自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校，一直以来万科项目在深圳引入的学校都是比较有优势的，如万科城早期引入深圳实验集团管理、万科麓城外国语。而在沙井一直都缺乏比较好的学校，此次万科的进驻会不会继续引入优秀的教育资源，成为大家的期待。除自身配建学校外，目前学区内对应宝安中学（集团）第二外国语学校。

项目距离学校路程：

3、商业配套：

由于沙井的发展较晚，因此目前片区内的商业配套较为落后。目前片区仅有天虹商场、形色城购物广场，另外就是一些中小型的分散式商超。但后期沙井的商业将得到进一步的完善。首先是万科星城自带约18万平商业外，还有目前已经在建的建面约14万平的沙井海岸城，因此后期的商业还是值得期待的。

4、周边环境

沙井片区一直以来，工厂和小产权房相对密集，基本没有可拍卖的空地。目前片区新盘主要依赖城市更新旧改，目前沙井有20余个旧改项目，共约百万平的旧改拆除用地，主要集中在新沙路和南环路附近，是未来沙井新房供应的两大集中分布区域。

推荐指数：★★★

项目小结：目前而言，沙井的配套处于发展的初始阶段，并不成熟，尤其是商业和教育，这需要依靠后续的城市更新旧改来不断完善。虽然目前沙井旧改众多，但大部分都仍未动工，整体旧改周期较长。但周边的文体配套还是比较丰富，有文化广场和青少年。

四、房价预测

万科星城位于宝安沙井片区，该片区目前仅有11号线开通运营，而11号线是深圳速度较快的地铁。地铁11号线是深圳城市核心区与西部滨海地区的组团快线，也是被誉为“深圳最美较快的地铁线”，高效连接福田CBD、后海总部基地、南山中心区、前海中心区与大空港。沙井片区几个开发商比较知名的大项目是先进中寰、万科星城和京基御景珑庭，这几个项目的共同点还有就是都离地铁站比较远，京基御景珑庭目前还没开售，先进中寰和万科星城均价都在4.4-4.5万/平。

项目周边在售楼盘（香莎公馆、拾悦城、先进中寰）户型非常相似基本是3-4房改善户型，且均价都在4字头，万科星城到最近地铁站沙井站直线距离1.5公里，而拾悦城到沙井站仅600米路程，均价4.5万/㎡。

推荐指数：★★★

小焦以为，周边几个在售新盘的价格其实都差不多，而宝安片区万科星城的 “头号劲敌”华强城三期与5.11日开始认筹，预计5月底开盘。华强城一期住宅均价4.6万左右，网友推测三期价格应该也不会相差太大，两个盘不同的是华强城是毛坯交房，但是离地铁站直线距离200米，而万科星城带装修交付，离地铁站较远。具体怎么选择还是看购房者的需求。

五、项目总结

  万科星城项目04地块的住宅容积率达5.82，居住舒适度不是很好；沙井区域内小产权项目和传统加工工厂较多；项目距离11号线步行较远等让很多购房者驻足观望。但是在粤港澳大湾区的背景下，沙井处于临海核心地带，地理位置非常优越。项目周边的生活配套趋于成熟，基本日常生活需求可以得到满足；项目自带的36班九年一贯制公立学校，有望引入名校，或可改善沙井片区教育资源紧缺的状态；而且项目采用全区排名前列个装配式建筑，或许可以期待一下。