2020凤凰城片区收官之作——宏发万悦山89㎡起住宅开盘预备

2020年就快接近尾声，回顾今年的“打新潮”可谓是轰轰烈烈，虽然年初就已经有端倪，但是高光时刻还是要由光明新盘喷发开始。连续多盘多次开盘即售罄的火热景象，落到了仅在这个刚成立2年的行政区出现过，这在全市还是独一份！作为深圳先行示范区的先行部署区域，光明一直以来备受深圳购房者的关注，无论是从6月份光明新盘大战的火热，到光明的开盘即清盘的热销速度，还是看未来世界科学城的发展战略，光明的区位价值毋庸置疑。

随着地铁6号线的通车，光明新盘更是“好风凭借力，送我上青云”，这不仅让刚需客们盯紧光明，更吸引了众多投资者，大家都知道光明这匹“黑马”潜力无穷，不过消耗了一波又一波的购房大军，光明一房难求已成现实，甚至更有购房者从今年年中就一直“陪跑”到年末。另外随着光明片区爆发性的开盘，片区内新房在年末开始显现后劲不足的态势，凤凰城片区更甚，短期内能开的新房项目所剩无几。那么在即将到来的2021年，近期备受关注又动作频繁的的宏发万悦山还能“打”吗？老焦今天就来带大家细细盘盘。

1、区位交通

宏发万悦山位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，老焦从福田出发，途径S301南坪快速至S33南光高速，驾车约50分钟即到达宏发万悦山。项目周边有显著的施工标识，远远就可以看到6号线的高架环绕，并不难找。

从轨道交通来看，老焦目测，宏发万悦山处于地处6号线凤凰城地铁站和光明大街地铁站中间位置，与2个站点的距离都有点尴尬，距离光明大街约800米左右的距离，而凤凰城站则更远一些约1公里左右，地铁出行并不方便，而且由于太靠近地铁，宏发万悦山明显会有部分楼栋受到地铁噪音和人流噪音影响。除此之外，目前地铁13号线在建中，一期工程从深圳湾口岸到石岩的上屋北，预计2022年开通，光明居民目前可通过6号线到达上屋北换乘，可大大缩短南山到光明的通行时间，所以地铁13号线明年通车之后，从宏发万悦山到福田、南山等时间会更短，也更加便利。

从陆路交通来看，宏发万悦山毗邻龙大高速和光明大道等主干道，自驾至福田、南山等区域大约40分钟，不过主干道道路平整，方便驾驶。另外，宏发万悦山直线距离3公里处设置有光明城站，是广深港客运专线进入深圳排名前列站，于2011年投入使用，广深港高铁只要23分钟就能从深圳北站坐高铁直达香港西九龙，整体而言，自驾出行和高铁出行都还算便利。

推荐指数：★★★☆☆

小结：宏发万悦山处于6号线观光站和光明大街站中间位置，距离两个地铁站都有着约1公里远，轨道交通上并不算便利，不过等2022年地铁13号线通车之后，从宏发万悦山到南山福田等地方的选择会更多一些；宏发万悦山毗邻龙大高速和光明大道等主干道，驾车至福田南山等约40分钟，并且项目3公里处就有光明城站，去香港或者广州有更多的出行选择，综合来看，宏发万悦山交通便捷度都还在可接受范围内。

2、楼盘信息

宏发万悦山项目前身为万丈坡城市更新旧改项目，由宏发集团开发打造，宏发集团主要项目集中在深圳宝安和光明等区域，以旧村、旧工业区更新改造为主，在住宅领域有多个经典、标杆性质的项目。宏发万悦山占地面积40250.5㎡，建筑面积250000㎡，包含商业、住宅、写字楼，容积率4.2，并配有商业街区，是典型的综合体项目。

宏发万悦山共分为二期开发：一期规划有11栋建筑，共分为四个地块，其中住宅8栋、公寓1栋、写字楼1栋、保障房1栋，计容建面约14.5万㎡，住宅约5.2万㎡；二期计容约建面6.5万㎡，住宅约6.2万/㎡，商业3600㎡。宏发万悦山一期官方公示主力户型为89-115㎡ 3-4房单位，共推出386套房源，并且89㎡的户型可以做到3房2厅2位，看来明年宏发万悦山又会引来刚需客争抢的腥风血雨。

推荐指数：★★★★☆

小结：宏发万悦山由宏发集团开发打造，有宏发大品牌做背书，楼盘品质还是值得期待的。另外宏发万悦山本次推出89-115㎡ 3-4房的刚需户型，且89㎡的户型可以做到4房2厅2卫，简直就是刚需自住购房者福音，不过一期仅推出386套房源，相信明年宏发万悦山的推出又会是“有人欢喜有人愁”了。

3、价格对比

*数据来源于乐有家

宏发万悦山周边汇聚着众多新盘，如电建洺悦府、金融街、中海寰宇时代、金地峰境瑞府等；最近开盘的是金地峰境瑞府，开盘均价5.14万/㎡，而中海寰宇时代和电建洺悦府的价格则去到了6万/㎡左右，都是当日秒光。按照今年光明新房市场的火爆程度，宏发万悦山无疑又是奔着日光去的，且距离两“地王”中海寰宇时代及电建洺悦府那么近，虽然宏发万悦山非常神秘，但老焦预计应该不会贵过这两个“地王”，均价约在5.5-5.8万/㎡。

*数据来源于乐有家

二手房方面，光明片区近两年面市的新盘二手房都已出现倒挂现象，光明大第目前二手房均价77000元/㎡，据网友称勤诚达正大城二手房也已经到了6万/平，龙光玖龙台目前挂牌均价都在8万/㎡以上，近期较高成交单价则在7.5万/㎡。所以相对于价高二手房来说，宏发万悦山入市还是十分有竞争力的，所以就算宏发万悦山那么神秘，一丁点消息也没有，也不妨碍购房者对它的热情。

推荐指数：★★★★☆

小结：光明片区二手房倒挂现象众所周知，所以这也是新房如此抢手的一大原因，还未有任何消息的宏发万悦山，楼市江湖上也从不缺少它的传说。老焦预计宏发万悦山应该不会贵过中海寰宇时代及电建洺悦府两个“地王”，均价或许会在5.5-5.8万/㎡。

4、施工进度

从目前的建设进度来看，项目一期住宅同时施工，现场有7个塔吊正在同时工作，工程进度较快。据老焦目测，宏发万悦山较高出地面已经有17层左右，不过项目并未开放营销中心，暂时也没有要开放的官方信息，但是网传宏发万悦山2020年12月底就会突袭入市，如今已经12月中下旬，消息真假暂且不知，不过按着这个工程进度，宏发万悦山2021年入市是肯定的，最迟预计2021年春节左右会有面市动作。

推荐指数：★★★☆☆

小结：宏发万悦山2017年就开始规整施工，到2020年甚至2021年才入市，工程进度较慢，不过按照现在光明片区新房市场1那么火的现状，宏发万悦山入市到清盘速度肯定很快，况且还是超刚需实用户型，市场抢手热度不容置疑。

5、项目配套

（1）划片学校

根据2020年秋季宝安招生计划及招生范围显示，宏发万悦山所在的光明社区可申报小学为：东周小学、光明小学（省一级）、凤凰学校、深圳实验光明学校。可申报的初中为：光明中学（初+高，省一级）的学区范围内，深圳实验光明学校、凤凰学校(仅供参考，具体以区教育局公布招生范围为准)，并且据了解目前光明中学在光明区排名前三，教育质量较好。

根据地图测距，宏发万悦山距离东周小学较近，仅387米；距离光明小学及中学在800米左右，步行约12分钟，上学较为方便。虽然，光明新区的教育水平在深圳市处于偏弱的片区，不过随着近几年规划红利以及政策扶持，光明片区整体的教育质量都有了显著提升，随着深圳实验光明学校2020年9月份正式开学，给购房者更是打了一针强心剂，少有要担心的是光明采取的是大学区制，目前有不少新盘都是在深圳实验光明学校划分学区范围内，所以如果按照积分来算，宏发万悦山交房时间相比于目前已入市的龙光玖龙台、光明大第、金融街融御华府、电建洺悦府等要晚许多，积分也会受部分影响，届时深圳实验光明学校学位紧张，能不能上也未知。

（2）配套商业

宏发万悦山自带2万㎡的商业街区，不远处的新地中央的有3.6万㎡商业，项目周边还有有类似传麒山、光明大第等成熟小区也含有少量社区型商业，除此之外宏发万悦山附近的凤凰城站的万达广场和龙光广场的集中式商业，是目前光明区较大的商业。

*深圳排名前列万达广场(未开业)效果图

另外距离项目不远的龙光玖龙台约10万㎡的集中式商业也即将投入运营，将成为整个光明片区较大的购物中心。所以不论从现有的还是未来投入的集中商业来看，宏发万悦山整体的商业配套还是非常醇熟，完全可以满足居民日常消费。

（3）周边环境

位处光明可想而知，宏发万悦山周边仍在大规模的建设中，不过宏发万悦山大概也会咋2023年左右交房，届时周边环境相比现在肯定有了进一步的提升。宏发万悦山周边的文娱配套非常丰富，有光明新城公园、碧眼社区公园、光明群众体育中心和光明广场等休闲娱乐场所；

不仅如此，在2016年，华侨城携手光明打造光明特色小镇，2018年年底，光明特色小镇多个项目开放，如1500亩稻田花海景观。此外，还有光明文化艺术中心，占地面积37871.53㎡，包含演艺中心、文化综合中心、图书馆、美术馆及规划展览馆五个功能区，未来宏发万悦山附近有多个休闲娱乐的好去处，生活品质得以提升。

推荐指数：★★★★☆

小结：宏发万悦山处于光明区目前都在整体施工升级中，不过好在宏发万悦山预计也要2023年交房，所以等交房之时，项目周边的文体配套均已完善，日常居住适宜感强。另外，在宏发万悦山所在片区旧改多且集中，旧改方向以居住为主。未来，随着旧改项目的落地与建成，将会改变区域面貌，为区域发展注入新的活力。 

6、总结

宏发万悦山周边有2个6号线站点，直线距离3公里处设置有光明城高铁站，美中不足的是，宏发万悦山距离两个地铁站都有约1公里的距离，稍微有一些远，但是整体而言宏发万悦山的交通条件还是可以的，步行距离也在可接受范围内。除此之外，宏发万悦山自带2万㎡的商业街区，未来周边也有多个大型商场陆续营业，以后项目整体的商业氛围与生活便利度都比较不错。

宏发万悦山同时也在深圳实验光明学校学区范围内，名校傍身，教育资源也有着显著提升，不过按照积分来算，宏发万悦山交房时间较晚，届时深圳实验光明学校学位紧张，或许会有担忧。除了这两点外，老焦感觉宏发万悦山也没有什么特别大的遗憾，这也是宏发万悦山如此受关注的原因吧，当然到时候摇号竞争压力大可能是购房者最介意的事情。

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