世联地产：2011年房地产市场形势研判（二）—

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事不过三，如果本轮调控再不严，再不起效果，以后就再也没人相信“狼来了”！所以世联研究认为本轮调控政府决心很大。[详细]
·问题一：密集的行业政策对房地产市场有何影响？
·问题二：现行的货币政策对房地产市场有何影响？
·问题三：未来房地产的供求关系对价格有何影响？

　货币政策的影响：
   2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。
   目前通胀形势依然严峻，负利率的地步将会继续深入，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量的走低。
   乐观预测：我们推测，2011年货币政策可能是前紧后送，下半年货币政策可能有所改观，但行业政策全年不会放松，直至十八大召开。

　世联地产认为：
    政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。
    需求影响因素：政府通过政策限制需求并影响市场预期，这些政策包括限贷（首付比例提高、加息）、限购和保障房等。
    下供给影响因素：新开工的商品房将会在1-3年内形成有效供应，我们以滞后一定时期（1.5年）的新开工面积作为未来的潜在供应，潜在供应并不代表实际供应，但这和实际供应高度相关（如果市场处于旺市，这些潜在供应可能提前上市，而如果市场处于淡市（如政策打压），这些潜在供应可能推迟上市）。
    供求关系规律：供大于求，价格下跌；供小于求，价格上涨

　世联地产认为：
   开发商应当提前做好房价下跌的对策：
   1.做好项目盘点，计算项目存量、资金缺口等；
   2.及时编制降价促销方案，一旦市场不好，能够快速应对；
   3.营销工作回归到本质，根据不同项目制定不同的营销策略；可以选择：（1）以快打慢；（2）以速度换发展；（3）已展示品质赢客户；（4）以低端资源潜质赢未来......

　世联地产认为：
   未来供应充足，信贷收紧，部分房价高、限购严、供应足的城市，其房价面临较大的下行压力。针对此情况：
   1、开发商应当提起出货，加速回款，以防市场供应扎堆而滞销；
   2、可更具资金状况选择合作开发、减缓开工，甚至是停工的做法。

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