大陆几乎所有的房地产政策都是从香港学习过来的。以史为鉴，知道香港楼市的历史，就知道大陆一线城市楼市的未来。

（一）香港

1997年，亚洲金融危机，香港房价泡沫破裂，楼价暴跌。但由于供需矛盾，到了1999年，很快就出现了反弹，就在这个时候，董建华提出了八万五建屋计划。这个计划就是每年兴建住房85000套，低价提供香港中低收入人群，10年内让全港70%的家庭拥有住房，而具体的做法就是大规模卖地供地，仅1997年香港便拍卖19块宅用地，后来因为金融危机，房价崩盘才暂缓实施，后来1999年房价反弹后，继续执行，没想到没几天，房价又崩了。香港房价继金融危机暴跌之后，2000年开始再度暴跌7成。

房价暴跌，让很多香港家庭的投资和资产损失惨重。王菲就4800万港币买了一栋豪宅，结果两年后只能半价出售，但是，这已经算是不错的结果了。B哥（钟镇涛）借贷1.54亿炒楼，结果到了最后负债2.5亿无法偿还，只能破产，还与章小蕙离婚，最终人财两空。香港当时的负资产家庭有10多万。

在这样的局面下，董建华的八万五建屋计划和大规模供地，让楼市雪上加霜。到了2003年，香港楼市已经较1997年高峰时下跌了7成。当时香港有32个因为负资产而自杀的案例，最著名的就是“黎生案”。1997年5月的一天，黎生跟太太一起，轮流排了一夜的队，终于摇上了位于深水湾、一个面积927尺（103平米）的住宅。在签约并缴纳10%定金后，黎生排名前列次有了属于自己的物业，全家为此高兴不已。这套价值722万房子，黎生连税费加一起，总共花了不到80万，其余的667.8万都来自银行的贷款。然而，这个单价7万港元/平米的楼盘，只是个位于烂泥塘的CEO盘。到了2003年，这个房子只值200万港元了，黎生一家成了负资产家庭了。更不幸的是，这一年香港经济惨淡，黎生遭到了解雇，失去了工作，他再也无力负担沉重的月供，万念俱灰的黎生最终选择自杀。然而这一切还没有结束，因为抵押物已经低于贷款额，银行开始要求黎生一家提前还款，因为无力还款，房子被银行拍卖，最终黎生一家人不仅失去了黎生，失去了房子，失去了首付款和6年的月供，还欠银行200多万港元！

2003年7月1日，在这个特殊的节日，香港50万人走上中环街头，爆发大规模游行抗议，不久后，董建华黯然下台。

董建华曾盼望应用政府手中的土地资源，一举解决香港高房价问题。 但这一提议却受到了香港主流民意、尤其是有房者们的群体抵制。 特区政府打算每年投放香港存量房产50%的房源廉价入市，而评论广泛以为，这个政策将成为压垮香港房价的最后一根稻草。

董建华的八万五计划，能有效降低当时世界排名前列的香港房价，能惠及香港500万底层民众，但500万底层民众没人为他说好话，而50万有产者，却把他赶下了台。这是不是很讽刺？

从此香港的管理者终于明白了，房价一旦上涨，就是一条不归路，房价泡沫再大，也不能去主动刺破，因为泡沫破裂的后果谁也无法承受；即使泡沫破裂了，也要想办法让泡沫尽快恢复。而最有效的方法，无外乎限制供应。毕竟，供需才是价格的根本因素。

大游行之后，香港推出「孙九招」救市,包括停止拍卖土地、暂停勾地、暂停两铁项目投标一年、终止出售公屋计划等,以减少土地供应及政府干预来稳定楼市。2003年至2005年间，香港几乎停止了住宅的供地。

2004年开始，香港房价开始回升，并在2012年创出新高。

根据香港地政总署公布的历年土地拍卖纪录，自从1985年以来的30年间，香港ZF一共拍卖土地730.62万平方米。以香港700多万的总人口计算，30年间，平均每人能获得的土地也就一平方左右。香港30年的土地供应都不如重庆一年的土地供应多；而且这些拍出的土地不仅仅包含住宅用地，还包含了大量的商业、工业和仓储等用地。

香港是没有土地吗？不！

香港现时总面积达1107平方公里，目前，仅有26%是已发展土地，作为住宅用途的土地只占总面积的7%。香港楼市的需求量大，楼价居高不下，增加房屋供应是解决问题的根本。但这会触及到房地产开发商以及各方利益，而香港是一个寡头控制的城市。

没有买卖，就没有伤害；没有供地，就没有新房可卖，价格怎么下跌？

真正能降房价的措施，就是大量供给土地和商品房。香港一边严控土地供应，一边假惺惺的为底层民众提供“公屋”，难怪近年来香港市民对港府越来越有怨言。

（二）深圳

前文有说，大陆几乎所有的房地产政策都是从香港学习过来的。而所有的学生中，坐在排名前列排，离老师最近的学生---深圳，是学得较好的，青出于蓝。

怎么样让房价稳定住，不涨也不跌（或者说每个月跌几块钱）？

2017年，深圳的纯住宅土地供应是 --- 0。

没有买卖就没有伤害，没有供应就没有下跌空间。深圳一手用各种限购限贷的调控政策打压上涨的空间，另一手限制土地供应，托住下跌的空间。技艺之精纯，无出其右。

但是长期不供应土地是不行的，终于就有了“二次房改”。

深圳这次“二次房改”的核心内容，是将深圳的住房分为四大类：

一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主；

二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右；

三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应；

四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

同时《意见》规定：

1. 人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；

2. 安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

3. 公共租赁住房—— 占住房供应总量其余的20%左右，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右。

对于商品房来说，2018年至2035年，总共18年，纯商品房不超过70万套。

那么平均每年的商品房供应量为 70/18 = 3.89万套。

这是个什么水平呢？

2013年深圳新房住宅成交48070套；

2014年深圳新房住宅成交41911套；2015年深圳新房住宅成交66450套；2016年深圳新房住宅成交40443套；2017年深圳最强调控，新房住宅成交25820套。

五年平均下来，每年新房成交量是44538套。

也就是说，未来18年，直到2035年，新房的供应量都会比以前减少。

深圳“二次房改”不是为了托房价，也不是为了降房价，而是把住房问题和高房价问题进行了切割。想让房价下跌，少有的办法就是放开供应商品房，土地供应量较大的重庆基本是全国房价较低的重要二线城市。日本在1988年，为了抑制房价，放松了房地产的管制，私人土地可以自由盖房自由出售，供应量大增，日本楼市很快就是崩盘大降价了。任何限制土地和商品房供应量的方法，都会让房价上涨。深圳商品房房价的未来，一定是向香港看齐的。

可能有人会说，虽然商品房少了，但是保障房增加了，总量增加了，每年10万套呢，但是：

深圳的要实现这个供应量的目标很难，且不说，以前从没有按时完成供地供房计划，现在深圳的土地确实很紧张，每年10万套总量的房子，土地从哪里来呢？而且10万套肯定包括旧改，盖完房子还要给拆迁户回迁和补偿；

保障性住房，排队很难，而且体制内是优先分配或者定向分配的，普通人即使排到也要等很久；

保障性住房的面积小，人才房低于90平米，安居房低于70平米，质量差（必然的结果）；如果想改善还得去买商品房；

保障性住房，需要一定年限内实行封闭流转，无法上市成为二手房的增量供应；

深圳现在每日活动人口高达2500万，常住人口高达2180万（较新大数据统计），也是全国最有吸引力的城市之一，人口还在持续流入，未来保障房不够分的可能性很大。

经济学家马光远对深圳“二次房改”表示失望，他评论说，深圳“二次房改”放弃了市场化的大方向，重新回到政府主导供应的格局，我认为这是中国住房改革的一大倒退，是会付出惨重的代价的。中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底，比如土地供应，要么是ZF错位，干预太多导致，而不是市场化的方向出了问题。

当然，我们也不能否定这次“二次房改”的积极意义 - 把住房问题和高房价问题进行切割，住房属于社会问题，房价则是经济问题，确实有利于解决低收入人群的住房问题。深圳是全国少有的暂时摆脱了土地财政的城市，2017年卖地收入已经极低了，所以深圳率先启动“二次房改”，是最有底气的。

几乎可以确定，在深圳和北京都发布了偏向保障房的政策之后，其他城市也会效仿并向全国推开，房地产市场商品房越来越弱化，保障房越来越多，会是大的趋势。

最后，笔者在“家在深圳”的论坛上看到有人发帖写了这么一段话，其观点与本号无关，仅供参考 - 

我不清楚别人怎么想，但是，我反正对这种政策很失望，饼越画越大。 入轮候库的时候，我是4.2万排名，两年过去了，变成3.7万排名，两年就前进了5千名，目前安居轮候库有约9万家庭。 13五好像说建40万套保障房的，反正没看见有那么多房。 要是有这40万套 我估计现在只是能有选房机会或者排名比较前。 40万套还没实现，然后就发文要搞170万套了？ 正如前面有个层主说的，很多政策房，都是优先公务员及定向分配，很多库里是不可能享受到的。 深圳土地稀缺，要建170万套，不是容易的事情，想通过旧改方式也存在很多客观难题。 另外，如果真按4-2-2-2分房子属性，开发商要吃饭，到时候商品房又是个什么价，安居房按商品房6折销售，又会是个什么价，我不敢想象，因为安居房现在已经上2万了。 所以说，人还是凭自己能力去挣自己想要的东西，期盼别人总卡不到头。 这是我排了安居房的心里所想。