2012已经来了，到底全年楼市该呈现如何走势？楼市筑底路径如何？明年如何买楼、卖楼？种种迷雾在前，世联地产董事长陈劲松在新春媒体会上妙语点醒“梦中人”：
2012年我们正在进入的年份和正在进入的市场将会成为中国房地产标志性的一年，它会很长时间决定着中国房地产的未来。所以非常重要，我知道媒体很关注，全行业也很关注。从规律上来说，从箫条期到复苏期，要经历哪些过程呢？都有哪些规律性的过往的经验或者国际的经验可以给这个行业一些启示呢？我今天就讲从箫条期到复苏期，2011年强力调控之后，第四季度进入全国的箫条期。第四季度，2011年进入箫条，2012年上半年可能继续进入箫条期，很可能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，然后走量反弹，然后进入复苏期的上半段。2012年能不能走完复苏？不知道，我想给大家分享从箫条到复苏都有哪些规律性的阶段。
所谓箫条期就是房价的探底期，有一个规律，房价越往下走，房价的探底期和成交量的萎缩是相辅相成的，随着房价往下走，成交量也急剧减少，这是箫条期的一个规律性的东西，2011年第四季度发生了。同时这个探底期并不是说有些市场从房子的类型，比如新房和二手楼，没有例外，没有说二手楼不探底，只有一手楼探底，不是的。新房和二手房、一手房同时在往下探底。第三个特点是一手是探底的主力，二手跟随，二手体现出来价格没太降，但是没有量。最主要的探底动力是部分开发商在限价，二手就没有量了，你到二手楼店里看，价格好像没太动，但是就没有量，也没有人问，门可罗雀。
在这个探底的过程中，基本开发商的定价方法，原先所有的方法就失去了依据。别人多少钱，我多少钱没用，那个钱不代表成交，什么叫代表成交？不知道。所以我们碰到的开发商最多的问题是多少钱能成交，这就是探底期的最主要特征。你碰到很多人问卖多少钱成交，这说明没有探底完。市场失效了，这是箫条期的重要特征。
箫条期的经济规律是随着房价的探底，出租的回报率在明显上升，随着没有成交，随着价格不断往下走，但是出租回报率一直在上升。到某一点会停止探底，也就是探到底，是出租回报率明显的合理。什么叫合理了？就是触及到了社会资产的平均回报率。我们也可以用国债回报率来说。出租回报率比国债回报率还好了，你会看到成交量开始逐步的上升了，一般的规律是这样的。也就是说出租回报率是我们唯一的租价的方法，这时候箫条期探底估价的唯一方法是资产回报率。到了这时候你发现情况不一样了，原先探底期是大家一块往下探，这时候谁先成交呢？市场的动力是谁呢？买家到底是谁呢？开始出现规律性的问题了。首先，底部往上抬升的过程，买家不是投资者，是用家。买家是要结婚的人，要分房子，要离婚的人，要换房子的人，这是一个动力。这个买家动力告诉我们越接近现楼的，或者现楼的比期楼的价格越反弹有效，最终先成交的不是现楼，这是有逻辑的。当探底的时候，现楼和接近准现楼是成交的主力军。那么期楼呢？那不好意思，你要打折，这是现楼和期楼。
箫条过程中有一个规律是地价下降的速度比房价下降的还快，这是一个通用规律，但非常可惜，中国没呈现，2011年没出现。我们看到房价下降，但是我们看到的只是土地的流拍，因为我们的政府不砍价，或者政府根本没想到会流拍，这很没面子，拿出一次流拍，拿出一次又流拍。这就是为什么第四季度全国房价下降幅度不大的原因。开发商有动力迅速降价，迅速探底，迅速探底对这个行业太重要了，干降没量，不成交的，对行业影响力很大，但是我们2011年就是干降没量。我们对按揭太紧，降价也不给按揭额度，那谁降？开发商降价收不到钱，这是第一个开发商不愿意降价的原因。第二，我收了钱干什么？我拿了钱也买不着地，地还是那么贵。第三，2012年很多房子已经卖过的期房已经成交了，还没有入伙，这不能降，要降了就入不了伙。所以会在2012年，不能降了。下半年没有的时候就挪到了2012年，2012年土地价会便宜吗？不知道，这就成为预测从来不太准的原因之一，因为这是政府说了算，政府行为不太好预测。但按理说我们知道政府财政现在非常紧张，它应该降价卖，但是我们的政府有一个最大的问题，政府的拆迁成本已经抬得很高，也就是说政府目前拆迁补偿的成本、维稳的成本太高了，如果降价卖土地的话，它买不回来，它再也拆不出来了。这个事就成为中国房地产上面一个非常玄妙的事，是大家猜不出来的，这是在2012年。因此2012年土地的降价不会体现在投标上，会体现在股权转让上，也就是融创收绿城，大概是这么一个意思。
我们再说成交，整个复苏出去触底了，复苏的过程非常有意思。整个复苏过程，土地是没有人买的，也就是2012年你不会看到开发商有没有买地，因此地价一直是很低的，整个复苏过程都会这样。整个复苏过程是永远满足不了消费者预期的，比如消费者预期降35%，但可能降不到35%的时候已经复苏了，但消费者认为还会降。但事实上量已经开始有了，那么消费者还不满意，这种情况会发生。所以如果给2012年消费者建议的话，要看成交量，这个极其重要。
越快探底越好，但目前看受到几个方向的制约。一个是楼盘还没有入伙，降价入不了伙不行。因此，新开盘就成为2012年上半年探底、筑底的主力军，新盘开盘依然在上半年是窗口期，就是这么一个道理。我们去年新开盘一步到位，就等有成交量，我们在2011年底已经看到了这个情况。2012年上半年非常好，定向宽松了，首套置业的按揭下来快了，甚至开始打折了，利率开始打折，非常好。那么新开盘在上半年其它楼盘不入伙的时候，不入伙的那个楼盘就是你的托，我们预计新开盘依然是窗口。大体上说2012年楼价会反弹吗？不会了，或者是像样的反弹在2012年都不会出现，只是出现了量，只要有量的反弹，2012年就算筑底成功，这是大概率事件。也就是说，目前如果给开发商建议的话，那么对新开盘、对2012年即将入伙之后的部署是不一样的，同时2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，这个债务危机越早越好，也就是再转股。信托到期了，发一个新的信托，发新债补旧债没有了，越早做越好。就怕是到时候差一口气，现金流有问题，那是最悲惨的。经常是我这个东西值100亿，我所有的楼盘值100亿，现在只有差了1个亿。所以郁亮给我说，万科拼命收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱，就是这个道理。
2012年亮点在哪里呢？我们看到2012年整个市场依然有亮点，我们看到在2011年依然有亮点，各城市主要CBD的租金在上涨，深圳、广州的甲级写字楼租金上涨很厉害，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。按理说应该是一片箫条啊，怎么租金就涨了呢？我们看到在上海，甚至是广州，甚至是深圳，我举一个例子就是海底捞在上海已经开到了第九层，在写字楼的第九层是海底捞，这种情况在北京也有，在广州也有。我们就看到香港和日本东京发生的事情开始在我们这里逐渐发生了，你到香港铜锣湾，你到恒隆中心去看，18-26层全部是商场，那是写字楼啊。情况正在发生着变化，中国的城市转型，世联是乐观的，也就是我们对未来中国经济不能太悲观，转型正在发生。租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。
在2012年都可能见到筑底，在住宅方面大家吸收教训了，快速周转。房价在箫条期和恢复期，还是时机，它是对位置的一个修正。我们看到商业、写字楼就是租金回报，它是一个长远的租金回报，是一个金融产品。在2012年就要忙金融、融资、安排，只有这样我们的商业地产才能够坚持下去，否则说住宅不行，说行业好，好什么？商业更用钱。我们的钱在哪儿？你的回报、资产负债率更高，怎么办？所以必须要解决，一定要长钱介入，不能是短钱。为什么说2012年是转折的一个非常重要的一年？这些回归房地产本源的事情都会在2012年一一发生，这使得未来中国房地产下半场基本的运作玩法和上半场就不太一样。我们抛弃了上半场发展靠融资、利润靠涨价、存地捂盘、恐吓营销、VIP卡卖楼等等都不灵了，哪些客户被你一吓唬就害怕了？现在客户说给你3分钟，我走了，我明天再来，所有的玩法就是Game over，你要玩点下半场真正有价值的事。比如2012年除了中国转型的亮点之外，我们看到的是“铁公鸡”终于在2012年发威了，那就是铁路、地铁、轻轨、基础建设、再城市发展。很多人问我21世纪是什么？我说21世纪的中国城市是沿着轨道上班和回家，原先都不能兑现，但是在2012年你会发现这是现实。轨道沿线的物业价值会凸显，有没有亮点？当然有。万科小小家就是卖得好，它的价格不用降。你们知道香港目前最时髦的是什么样的户型？“太空舱”，100平米里面装24个，租给白领，这是东京也发生过的。类似这种新的形态就会诞生，它满足需求。我们发现以前在上半场之前把房子做大变成伪豪宅，然后把两套打通，双拼、四拼，说自己是豪宅就往上加价，这种事情也Game over。你手里还有一堆这种东西怎么办？不好意思，你拆吧，拆回去，伪豪宅的租金回报没法算。
