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房车大钻家
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【2016年房价预测】去库存水漫深圳、高房价外溢周边,深圳楼市危机中前行

发表于 2015-12-31 09:36:27 |只看该作者 楼主
标签:房价 楼市 库存

2016年房价预测:去库存水漫深圳、高房价外溢周边,深圳楼市危机中前行


为便于心急的朋友阅读先表述一下核心内容:

去库存水漫深圳:在去库存政策影响之下,货币之水一定会漫到深圳,深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%,热点片区会出现领涨,哪里是热点请看2015年预测贴。

危机:上半年房价涨幅不超过30%的情况下,风险不会太大,如果涨幅过高会存在风险。

高房价外溢周边:深圳的周边就是东莞和惠州,从哪里外溢?抓住两个中心,深圳中心也就是福田CBD,前海中心包含后海、前海、宝中,到达这两个中心最便利的周边受外溢的影响最强,简单说东莞强于惠州,惠州新房价格貌似上升,但新房体量过大,3年内收益变现很困难,所以推荐东莞临深片区,东莞离两个中心较近,环境较好的区域

一、波澜壮阔的2015年回顾。

2015年马上过去,这一年的楼市波澜壮阔来形容。

提到2015,不得不提2014年930新政,从2010年开始执行四年之久限贷政策正式放松,二次置业者蠢蠢欲动,笔者在分别于930后,2015年初,7月初、10月初发帖预测后续房价发展,基本幸运的言中。回顾一下当时的情况:

(930)央行新政对于房价走势的影响

原文回帖中的一段内容:“虽然央行新政深圳的细则未出,但市场回暖已经是肯定的;在盛宴落幕9月后的最后一天,央行新政出台,释放市场需求,北上广深等一线城市的市场回暖趋势已定,反而对于二三线市场的影响有限,楼市在盛宴落幕9个月后,序幕又徐徐拉开,短期回暖,以现在为基数,到年底房价变动在10%左右的可能比较大!”

当时楼市确实回暖价格逐步上升。

2015年初发表:

2015年房地产预测——宽松环境、片区分化

“一、2015年二、三线城市的房价会继续低迷,而京沪深等一线城市及一些热点地区房价将走强,这是全国范围内的分化;

二、深圳会出现片区分化,前海周边还是最热的区域,预计房价涨幅将超过20%,龙华将成为承接关内产业转移的最大受益区域,房价涨幅会超过15%,因汽车限牌的影响房价已经高企的中心商业区、产业集中区、地铁沿线的房价也会有较大上涨幅度(15%左右),学位房也会进一步体现价值。

三、其他片区,无地铁、无商业、无产业的片区的房价涨幅会比较有限。”

实际房价在上半年涨幅已达50%,涨幅之大的确出乎“人”的预料,我只能预测涨,无法预计半年即超过了50%的涨幅,当然330新政推波助澜,预期已经改变,经过实践检验,笔者充分认识到半年上涨50%的合理性,并在以后陆续的发帖中阐述了这一观点,“上半年的飙涨是限贷解除后所释放出的需求的合理反应”

7月初股灾发生,对楼市前景的悲观情绪蔓延,当时我正在准备发帖预测下半年楼市发展,因股灾的不确定性等待了几天,发布了

“股灾之际”预测2015年楼市下半场升幅超过15%

内容摘要:

二、2015楼市的现在(7月1日-9月1日),经过上半年的大幅上涨,银行贷款额度已经短缺,加上股灾的影响,这两个月房价会平稳,房源增加,房价可能会出现5%左右的议价空间,这时可选的房源户型都在增加,买家有更多的主动选择机会。

      三.2015楼市的未来,   从国家政策层面,股灾已形成,救市在艰难进行中,救市的同时,更需注意楼市的发展,房地产对经济的带动作用显著,在救股市艰难的情况下,一定会极力稳住全国的楼市,从目前形势出发,贷款不会进一步收紧,所以下半年楼市会稳固,股灾之前预计会有超过30%的上涨幅度,既然发生了股灾打个对折,至少会有15%的升幅可能会超过20%。“

楼市的发展确实出现了小幅调整,但并未形成很多人预计的大幅下跌或者崩盘,基于7-9月的楼市基本稳定的情况,笔者有信心“山重水复疑无路”已经过去,年底会迎来“柳暗花明又一村”,于是又发一贴

“山重水复疑无路、柳暗花明又一村”分享深圳楼市的几个观点

“十、今年后三个月,深圳楼市总体平稳,稳中上升,片区继续分化,上半年热点片区前海、龙华横盘到年底上升幅度会相对较小,而其他成熟中心区域、优质学位领涨,偏远片区涨幅较小的也会补涨,待上述区域补涨到位后(3-6个月),3-6个月后热点片区会继续领涨,相对7月股灾初发生时的“山重水复疑无路”,现在应该是期待的是“柳暗花明又一村”,楼市到年底总体平均价格相对6月会上升10%以上”

到11月中旬楼市成交回升确定,笋盘被消化,房价开始涨直至今日。

回顾2014930后的楼市发展,为了更准确的预计未来的楼市发展方向

二、房价走势的主要影响因素,长周期与短周期

(待补充)。

三、去库存水漫深圳,深圳房价危机中前行。

概要:国家层面的政策“去库存”,想尽各种办法达到去而、三线库存,无论任何办法有两个基本政策是确定的,1、贷款会继续宽松;2、减税政策会全国通用,无论营业税还是个人所得税的调整都会使深圳受益。

在去库存政策影响之下,货币之水一定会漫到深圳,深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%,热点片区会出现领涨,哪里是热点请看2015年预测贴。

2016年是危机四伏的一年,危机主要来源:

1、 内部:去产能转型带来的经济衰退是否会得到改善,去库存能否成功,经济能否继续进入上升通道,如果国内的大的基本面不好,将会拖累深圳房价的进一步发展,这影响基本会在上半年明朗。

2、外部,美国经济回升,美元强势,中国加入SDR,貌似可以输出通胀了,但能否成功有待检验,风险在于人民币对美元的贬值程度。

基于以上风险,上半年房价涨幅不超过30%的情况下,风险不会太大,如果涨幅过高会存在危险。

四、高房价外溢周边,哪里最适合投资。

深圳的周边就是东莞和惠州,从哪里外溢?抓住两个中心,深圳中心也就是福田CBD,前海中心包含后海、前海、宝中,到达这两个中心最便利的周边受外溢的影响最强,简单说东莞强于惠州,惠州新房价格貌似上升,但新房体量过大,3年内收益变现很困难,所以推荐东莞临深片区,东莞离两个中心较近,环境较好的区域。

五、对“位置、位置、还是位置”的理解。


待补充




说好不再见
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发表于 2015-12-31 09:39:38 |只看该作者 2楼

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占板凳


xiao紫
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发表于 2015-12-31 09:40:03 |只看该作者 3楼

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在去库存政策影响之下,货币之水一定会漫到深圳,深圳房价在2016年上半年涨幅将会超过15%,热点片区会出现领涨,哪里是热点请看2015年唐老鸭的预测贴。

张土豪
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发表于 2015-12-31 09:43:20 |只看该作者 4楼

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热点是前海和龙华吗?

平安普惠贷款专员
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发表于 2016-01-03 16:48:36 |只看该作者 5楼

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