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老焦头
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【老焦看房414期】被鸿荣源大盘“挟持”的新锦安壹号公馆 卖高价妄称豪宅?

发表于 2015-11-18 14:26:41 |只看该作者 楼主
标签:豪宅 公馆 新晋

【老焦看房414期】被鸿荣源大盘“挟持”的新锦安壹号公馆 卖高价妄称豪宅?

      整个11月,有网友说几乎所有的“大红包”(各种利好)都被宝安区抢走了,是真的吗?老焦头细数了一下还真是那么回事:先有华侨城宣布将在宝安滨海华侨城打造“升级版”欢乐海岸,后有“新会展中心”(全球最大约50万平米)宣布落户宝安机场北,11月12日,再有报道称深中通道被国务院纳入“督办项目”希望尽快开工力争在2020年建成,还有大前海扩容的好消息,指出宝中、后海等片区将被纳入前海统筹范围,未来或借前海发展之势再迎利好……为此,老焦头又产生了前往宝安踩盘的冲动。趁着尚未入冬的好天气,老焦头来到了目前宝安最为“炙手可热”的宝中片区,探访了被鸿荣源大盘“挟持”的宝中新盘——新锦安壹号公馆,这个盘声称要树立宝中片区的豪宅标杆,口气倒不小,只是它真正配得上豪宅的标准吗?现场老焦头看到这个豪宅做的样板间居然是在二期的一大片工地上盖的类似可移动的“板房”,而且是简单装修,严重降低豪宅的档次,看不见一件家具,也没有水电的规划,只看见房间走道众多,这开发商也太省钱了吧,连一个豪装都舍不得做太抠门啦,这些先撇开不讲,让老焦头先回顾一下豪宅的标准再下定论吧:


【豪宅的标准】具体地说,豪宅具有5大特征:一是区位优越不可替代;二是环境幽雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源;三是建筑精美不可复制;四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。因此,称得上豪宅的物业必然具有唯一性。

【老焦有话说】:2015年上半年,深圳楼市可谓是龙华新区的主场,鲜有人提及宝安区,但是近期宝安楼市在各种利好消息的刺激下终于迎来了爆发想趁机火一把,其中近期频频被提及最“惹火”的当属宝安中心区、碧海片区、翻身及松岗等片区,而宝安中心区单单凭一个鸿荣源壹方中心已足以让其它楼盘只能望其项背啦!但是,它身边的小弟新盘新锦安壹号公馆就表示有点不服和按捺不住了,近期终于开放了样板间,并表示要树立片区豪宅的标杆。老焦头有点看不过眼,于是这次深入走访了新锦安壹号公馆,才发现原来这个盘之所以这么“屌”,无非就是傍鸿荣源壹方中心的大腿,这还不止,它周边还分布着鸿荣源西城观邸鸿荣源熙龙湾鸿荣源西城上筑等名盘,目前二手房价格在63000元/平左右,而鸿荣源壹方中心则已卖到8万/平的天价,所以只能说新锦安壹号公馆是被鸿荣源的这些超级大盘所“挟持”,捧出来的一个“豪宅”,上面说到了豪宅的标准,那么这个项目究竟符不符合5大特征呢?且看老焦头来细说:

【项目介绍】新锦安壹号公馆位于位于宝安中心区N6区宝安大道和甲岸路交汇处,临近地铁1号线新安站,项目分3期开发,1期主推大户型豪宅,由5栋南北通纯板楼组成,2、3期为90平米以下小户型组成,开盘时间待定。开发商介绍)

【最新动态】新锦安壹号公馆一期项目主推250-350平4-6房大面积户型,共420套房源,目前样板间对外开放中。项目所有楼栋均为五梯两户设计,预计12月下旬开盘,具体时间待定。

交通区位达标宝安机场+福永码头+宝安大道+甲岸路+地铁5号线翻身站(宝安中心站)+地铁1号线新安站(宝安中心站)+3个公交站(20多条公交线路)+地铁11号线前海湾站(宝安站)+最近炒得火热的深中通道(40多分钟途径前海、沟通粤西)……     从以上的交通路线网可以看出,新锦安壹号公馆这个项目可谓占尽了海陆空等多维交通网络的优势,宝安大道可以说是促进宝安经济发展的一条最重要的产业大道,而地铁则有3条地铁交汇于宝安中心站,未来去往机场及南山福田罗湖将变得更加便捷。公交线路也有20多条线路,另外项目距离福永码头较近,水路方面也很畅通,再远点还可以去到前海及蛇口那边世界级的游轮母港,这些对项目的交通出行都是极其利好的因素。

自然资源不达标自然环境方面有滨海休闲公园+海富社区公园+海乐社区公园+自身及周边其它楼盘的社区园林自然景观……这些资源不仅这个项目可以享受到,周边其它刚需楼盘其实也是可以分分钟享受得到,远远算不上环境优雅,不可再生、得天独厚及极具历史价值,所以新锦安壹号公馆在自然人文标准方面未达标。

建筑精美勉强达标宝安中心区绝佳地段+80米宽景楼间距+1:3私家车位配比+5梯2户的板式平层结构+德国NBK节能陶板幕墙+建面250-350平米纯板式大平层。从这些方面可以看出,新锦安壹号公馆在这方面还是下了点功夫的,但是这也只局限于一期,因为接下来二期三期的规划都是90平以下的小户型,应该更符合刚需的居住标准啦。

【风格各异不达标高层住宅风格,调性不高,跟周边鸿荣源的一些普通住宅一样,所以新锦安壹号公馆在这方面不达标,更别谈难以仿造,因为任何一个名企开发商的普通高层都可以做成类似的风格。

【人文资源不达标人文方面有体育中心+宝安体育馆+图书馆+青少年宫+演艺中心+艺术中心等丰富的场馆资源,这些也是普通的宝安市民轻松就可以共享的资源,而且都是近期才新建的,更别谈人文价值无法再生!

简单总结一下:新锦安壹号公馆在豪宅标准方面其实就只有交通区位及建筑精美方面勉强达标,得出的结论就是这个项目就是靠卖高房价才敢妄称豪宅的!

新锦安壹号公馆的配套前海中心自贸区辐射+宝安体育中心+鸿荣源壹方中心玖誉36万㎡国际购物中心+吉之岛大型超市+宏发中心购物广场+周边鸿荣源好几个超级大盘的小区配套+小区自身的低层商业配套……

         首选老焦头来谈一谈这个前海中心自贸区,其实这个项目不在真正的“中心”,但是宝中片区几乎每个开发商都声称自己是“前海中心”,这主要是宝中及碧海片区紧挨着前海,受辐射能力也最强,所以归根结底还是靠地段来说话的!接着来说一下宝体,它是宝安区政府2009年投资兴建的综合公益性体育场地设施,总投资规模约16.93 亿元 人民币,刚好位于城市景观主轴线上,是三大标志性建筑之一;还有一个不得不提到的是这个项目傍的最大的一个“地主”,就是鸿荣源壹方中心玖誉36万㎡国际购物中心,现在房价已经突破了8万,买了这个地段的人注定只能与土豪为邻。其它的诸如吉之岛宏发中心购物广场等小区配套,可满足日常生活需求。

新锦安壹号公馆的户型及价格一期主推250-350平4-6房纯板式大平层,价格预计在7万+以上

         首先,老焦头认为新锦安壹号公馆的这个开发商真的很聪明,一期首先推出了极具豪宅贵气的纯板式大平层,以此来突显自己项目的高定位及高逼格,反之,如果首先推出的是二三期90平米以下的小户型,则这个楼盘的定位就变成刚需楼盘了。当然,它也只能定位如此高端,不然也不敢与鸿荣源壹方中心做邻居了,只有一期的大面积平层(房源较少)卖得好,后面的小户型卖起来价格才有底气,参照周边几个鸿荣源大盘的二手房均价,老焦头保守估计这个项目的价格应该在7-8万/平之间。

【老焦头看新锦安壹号公馆的劣势】工地上临时搭建的“板楼”豪宅样板间+自身配套较欠缺+紧邻宝安大道主干道受噪音粉尘的影响……

        说到新锦安壹号公馆的劣势,样板间做得太简陋了,严重降低豪宅的档次,再加上项目自身的配套较为欠缺,二三期紧邻宝安大道主干道,易受噪音及粉尘的干扰,其它规划也不尽人意,买这个盘的除了地段、还是地段,也只能是地段!

        好了,老焦头只能帮你到这了,感兴趣的也可以看看我们的往期回顾哟:

【老焦看房413期】六约地铁口名盘将入市——锦荟park一探

【老焦看房412期】罗湖老妖盘帝景台实探 开发商一边捂盘一边卖谁最受益?

老焦看房411期】沧海横流见英雄——楼市震荡期保值看恒地悦山湖

【老焦看房410期】都想做前海的门户 前海凯御双地铁投资公寓价值几何?




老焦头
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发表于 2015-11-20 15:35:35 |只看该作者 2楼

老焦头发现项目横跨2个公交站台,最近的为甲岸路口站,另外还有一个站台未开通:

其它的线路可参照下方:

轨道交通:5号线翻身站,宝安中心站,宝华站、1号线新安站,宝安中心站

公交路线:凯旋城公交站:718路、B630路内环空调、B630路外环空调、B828路内环空调、B828路外环空调、M235路空调、M349路空调、M350路、M379路空调;

中商花园公交站:338路空调、B633路空调、M200路、M210路、M358路、M385路、M385路空调、M400路空调、机场10线空调、高峰专线8;

新安地铁站公交站:718路、B630路内环空调、B630路外环空调、M235路空调、M350路。

自驾路线:沿宝安大道途径新安西路向西南行驶528米后进入新湖路,沿新湖路途径兴华一路行驶240米右转进入银晖路,向东南行驶180米左转进入圣尚路向东北行驶104米到达新锦安壹号公馆。


老焦头
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发表于 2015-11-20 15:53:27 |只看该作者 3楼

沙盘实景图:

沙盘模型:


老焦头
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发表于 2015-11-20 15:56:18 |只看该作者 4楼

这就是所谓的“板房”样板间,一下子降低了豪宅的调性:

空间格局还不错,房间有点多~~


老焦头
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发表于 2015-11-20 15:59:05 |只看该作者 5楼

施工进度图:





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