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  • 别让房本变废纸!小产权房究竟是怎么回事?

    概念分类第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。小产权房屋是没有房产证的,由于小产权房的产权并不完整,在小产权房买卖和转让的过程中出现了一系列问题和纠纷,因此越来越多的人在纠结着买不买小产权房。那么小产权房能买卖吗?接下来由小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!小产权房能买吗?小产权房,也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权房”并不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。既然如此,那么小产权房能买吗?能不能买,我们要考虑的是买来的用途,是自己住还是转让。如果是自己住的话,尽量找成规模的,即该楼层已成片区,政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名,协议书内容要包括各方面的内容,如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后,买主永久拥有该房子,并遇政府拆迁或其他因素,所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后,单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。但如果是投资的话暂时就不要考虑了,在小产权房的最新政策下,转手不方便,且收入也不会很大(目前现状情况下)。另外,购买小产权房还须注意的是,这类房子从法律上来说是不允许交易的,因此没有法律效应,在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的,因此业主们在买之前应特别注意这点。小产权房有房产证吗?小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房,更不会有房产证。购买小产权房屋存在哪些风险?第一,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。小产权房能否过户?小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。它的产权证不是国家房管部门颁发的,由乡政府或村委会颁发的,所以小产权房不可能登记,也不能过户。小产权房能转正吗?不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确,世界普遍实施土地用管制,所以“小产权房”不可能予以登记。那么,该如何鉴别是不是小产权房呢?正规的商品房是“五证”俱全,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》,买房前一定要查看,一般有这个证基本上就有其他四证。提醒广大市民,切勿贪图便宜购买小产权房,以免给自己带来不必要的风险。

  • 多年房产销售从业人员透露买房前注意事项!

    1、买房前请掌握一些基本的购房知识。比如:定房之前需要确定你所购买的那栋房子有预售许可证。没错,预售许可证是一栋一栋的发的,消费者不了解这一点就被有的开发商就是钻了空子,拿别的栋预售许可证来忽悠。预售许可证是可以在房地局查到的;定金与订金的不同之处,简而言之定金是交了不能退的。其他的重要点请百度《商品房买卖合同》,2015版的《商品房买卖合同》里面就有名词解释,非常清楚,亲,要几十甚至上百万的房,花点时间研究这个是必须的啊!!  2、看房过程中遇到的问题没有弄清前不要交款和签订任何纸质文件。以上两点记牢就基本能避免做出大部分的错误决定。  3、不要贪便宜,任何额外的优惠,对神秘的的优惠三思后行,弄清了情况再接受。以我朋友的例子,如果预售证是有的,问清了能签合同,而销售员给出满意的折扣,当然可以接受。 4、找个靠谱的销售员:为什么要找靠谱销售员?很多时候客户认为是销售员撒谎了。其实销售过程中遇到的投诉很大部分是销售员对于业务不熟悉。并不是有意欺骗。什么样的销售员靠谱?首先,他要对业务很熟悉,对于自己不是很清楚的问题会尽可能找到正确答案再回复你(这个你基本上你听他对楼盘做介绍,多问几个问题就能感觉出来)。其次,好的销售员愿意为自己的客户着想,愿意与客户讨论客户关心的问题,并且能给出心悦诚服的答案。不过无论遇到什么样的销售员,请一定尊重他,很多时候客户对销售员的依赖非常大。  5、了解楼盘的不利因素,理性看待不利因素。现在很多大型开发商会把自己楼盘的不利因素公示出来,例如在长沙某润某科的开发商开发的楼盘基本都有公示。但是绝大部分开发商都没有公示这些。公示了不利因素的,不代表这些因素你不能接受,而没有公示的不代表没有不利因素哦。  6、尽可能的多比较几家:如果你是第一次买房,尤其需要多比较。在看房过程中遇到的问题记下来。在下一家看房的时候你可以问别的楼盘销售员对这个问题的看法,很容易就能找到答案。  7、样板房不代表是真实的房子,想要看房子的真实采光以及间隔,可以要求你的销售员带你去工地看房。为了安全,去工地请穿平底鞋。  8、切记一点:任何承诺只有体现在合同上的才是一定能兑现的。而《商品房买卖合同》合同上基本上只会对房子本身做出承诺。如果合同上不体现的,有些售楼部会拿出政府机构的证明文件,也请验证文件真假再做购买决定。  9、《商品房买卖合同》有范本,但是很多开发商会对范本做出更改,甚至在合同附件里会有很多苛刻的条款。所以了解你要定房楼盘的《商品房买卖合同》非常重要。现在政府规定《商品房买卖合同》一定要公示,所以,只要问销售员,公示的《商品房买卖合同》在哪,基本就可以对这个楼盘的合同做了解。  最后,至于是买房需要缴纳哪些资料总共需要多少钱,只要你钱准备好了销售员都会跟你做好预算,并且告诉你资料如何准备,完全不用在没看房的时候就担心自己不了解。  (看完以上,请注意,请注意,请注意《商品房买卖合同》出现的次数)下面的这几个点要特别注意  1、注意凶宅,不光是你要买的房子还包括邻居的房子是否出现过血腥的事件  比方说出现过自杀、谋杀等情况的房子,不管是邻居还是同一栋楼,都不要去买,买之前搜查一些新闻,或者和同小区的人打听打听,不要贪便宜。   2、有特殊性质的房屋  特殊性质指的是:某些政府机关的公房,军产(用于军队人员居住)、院产(医院的房子)、校产(学校的公房)等等。通常,这些房子有剩余,会向社会出售,虽然便宜,但是建议大家不要买,这类房子国家规定不能作为商品房上市交易,所以买了很难再出手。   3、以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的房子  这个指的是房子是单位卖给职工的,但是职工如果是以标准价购买的话,就没有全部产权,还有部分产权在单位,如果是成本价购买的才有全部产权,这类房子一定要问清楚,建议不要去买。   4、所有权有纠纷的  这种房子很常见,共有财产分割,财产继承什么的,还有房屋被抵押,都是房产纠纷频发的房子类型,这类房子就算房东再怎么降价也不要去买,以免自己卷入财产纠纷,共有产权人一定要都同意才可以买卖。   5、房屋已经出租他人,租期还没有到的房子  这类房子也别买,就算人家再怎么说租客很快回来,租客不会再来了什么的,都不要理会,以免出现侵害租客权益产生纠纷,波及到自己。    ---------------------------------   除了这些,还有一些小TIPS奉上   -带着定金去看你的意向房子,如果满意就可以当场下定。这是在一线城市的小伙伴们需要注意的,二手房具有个性(新房同一楼盘户型都是相同的),你满意的房子应该也有很多人满意,找到对总价、付款方式、户型、环境都很满意的房子不容易。   -中介费是可以谈的!中介费并不是像一些中介公司说的2%不讲价,当然大的品牌公司像链家比较难谈,因为它们有巨大的运营成本(几千家线下门店,几万个中介等)。互联网中介、小中介公司,可谈的空间较大。要知道现在市面上最便宜的中介交易服务费都可以低至2999了(房多多),加上0、3%的保障费用。   -讨价还价小TIPS:找不同的中介看房子。中介彼此之间竞争很激烈,大家都想垄断房源,垄断客户,但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子,买卖资料。所以你家有的房源,往往我家也有。我们找房子,无非是通过网上找到房子然后打了某个电话找到了某个中介,也可能是自己找了某个中介中介介绍了某个房子。

  • 简单又有效!风水大师教你如何自测住房风水

    1第一方面要看房子是否缺角,如果你的房子缺角、尤其是缺西北或西南角,那么对夫妇是十分不利的。2第二方面房子的坐向是否合适,比如,如果坐向是北向东偏差15度(南向西偏差15度),该房子就踩在了鬼门线上,主凶,不仅影响感情,还影响健康和运势。3第三方面还要看房子结构如何,比如,卧室是否在房子的西北或西南处,卧室门有无对着卫生间或厨房的门或其他门,卧室内是否有镜子、卧室是否摆放了不该摆放的东西,如面具;房内有无横梁、家具的摆放是否按照左高右低的原则;厨房的灶台和洗菜池是否在一条线上等等,这些都会极大影响彼此感情。4第四方面屋内摆放哪些植物?摆放在何处也是有讲究的。如果你们命中木旺,是不适合摆放植物;如果命中缺木,需要摆放植物,也是要摆放宽叶植物,不能摆放爬藤类、带刺的植物。而且需要注意的是通常一个房间内不能单独摆放一株植物,防止陷入“困”境。5第五方面摆放鱼缸不慎也会影响感情,通常鱼缸要摆放在房子的衰位而不是旺位。而且鱼缸的质地、形状、高低、颜色、鱼种、鱼的数量等都要匹配才可以。6第六方面要查勘房子中挂的字画和工艺品。俗话说,万物皆有灵,字画内容不合适或摆放不慎,也会导致感情婚姻的问题。7第七方面除了房子内结构布局要符合风水的基本原理外,郑博士还提醒朋友们,要留意你房子外面的周遭环境是否对你们有利。比如,如果房子外面是高架桥、高压线、闹市、向外弯的路、正在动工的土建工程等,都会影响感情和婚姻。1、楼房风水的好坏,首先要这栋楼房周围的环境情况,前后左右的道路、河流和人工建筑物的情况,对整栋楼房的风水休戚相关。首先是看河流和道路,如果有河流和道路弯环抱着楼房为吉,如果有河流或道路的弯弓顶向着楼房,是反弓水不吉,道路或河流笔直地冲来是为箭煞,不吉。 2、看地形地势,楼房不宜建在孤山顶上,不宜建在水体上,建在山脉的脊线上和水体上是不好的选择。不能建在悬崖峭壁的下面等。  3、看楼房的立向与周围形峦的配合是关系楼房风水好坏的一个问题,因此周围有优质的外部环境,是营造阳宅好风水的基础条件条件。这些条件是否得到合理的利用,需要通过立向来实现。 4、看周围有没有寺庙、军警部门、火葬场、公墓、监狱、神坛等,阳宅应该远离这类建筑物。总体来说,周围山清水秀,后有高靠,前有秀水,环境整洁优美,没有明显的形煞,采光通风良好,祥和安静,是为好的环境,也就的风水宝地了。 5、看建筑物或山体,后面有高大平整的建筑物或者方、园、尖的秀丽山体做后托为吉,后面低矮或后面零乱、空缺、有尖射、过于逼压等不吉,前方避压、闭塞、有屋箭、屋角等形如凶器的建筑物冲射不吉,前方开旷、景色秀美吉;左边的建筑物高于右边一般为吉,右边的建筑物比左边的高,特别是有奇形怪状的建筑物一般不吉。  房屋的风水会影响整个家庭的气运。运气好干什么都畅通无阻,运气不好喝水都能呛死。哪怕自身条件在优越,可是没有一个好的气运,也是怀才不遇,遗憾终老。自身条件很差,可有好的气运,一样能让你飞黄腾达。房屋的风水关乎于自己的未来发展,房屋的风水会影响家人的健康。在购房时,除了自己的喜好外还要测房屋的风水。好的气运可以给你带来意想不到的惊喜。怎么用六爻测住宅风水好坏断卦:内卦初三爻动形成亥卯未木局,未是花园、果园,卯为树木、果树,亥为河流,为流动的水。房子从前到后被果树重重包围,且不是一个品种,至少有3样树种。因亥卯未合局有包围之象(聚众)。从前到后都是果园。房子前面有长流水,落差较大,每到雨季水流湍急,发出隆隆声。树对家里风水不利:树越大,响越深重。河也对破坏风水起推波助斓作用。亥为流动的水(子为墨池,多指池水、固定的水如池塘、水库、水井、水缸、浴缸、鱼缸、水桶里的水,流动性不大的水),因亥水流动性大,多为江湖河海中的水。 此卦亥空,但得月生不是真空。况:“木空则朽,火空则发,土空则陷,金空则响,水空则流”。家中从前到后被果园包围,果树品种很多,前面确有条大河穿过,落差很大,每当大雨时河水上涨,水声轰鸣,让人害怕。树木空了,肯定是因内芯腐烂,腐烂即腐朽也;火空则发:因火和木生,木材不能压得太实,要有一定空隙,这样空气(氧气)充足,火才烧得旺,火焰才能高(发);土空则陷:象在土地上挖洞,或土地松散不实,物体压上去容易下陷;金空则响:金属中间空,敲打起来声音才响亮,就象铜钟、铃销、喇叭、水桶等中间空,敲起来声音很响,传得很远。而实心的铁块、称陀、敲击它声音却不响亮。水空则流:空就是低、缝隙的意思,就是高低处之间形成落差。水有落差才能流动,有空隙才能流充亥水有气逢空,是为有落差。因申为水的长生之地,日月高于卦中每一爻亥卯未木局克世,这树木对你不利。合实际是生克的一种特殊表现形式,合的结果如何,可按一般生克来论,此卦形成三合局,实质就是水生木,木克土,因为合(聚众多力量于一身),克土力量更大,合力攻击世。财(身体、钱财、妻子)世,另世末临雀动,主口舌争斗、官非。丑月有口舌是非打架斗殴之事,不冷静就会引起官非。世在初爻,你家是排第1的,或独户人家。若把头则北。初爻(地基)不宜发动,一动就不稳。主一家人不安稳。初爻地基未中茂木,有树的根须,侵入房基之象,这样会盗走家中阳气,木主神经、土主脾胃,所以家中人易患脾胃病及神经性疼痛症。变爻亥(西北)冲二爻巳为路,所以西北方有公路。五爻为路,官申居之,申也为道路,官鬼即官方。公路弯弯曲曲犹如蛇行:临玄武。六爻戍土被五爻—道路隔着,戍为燥土,内藏金、火,大路另侧有一个铁匠炉或翻砂厂。合二爻为门:申(西南)合巳,房门向西南方开。巳二爻为阴爻阴位,又随卦变财丑居坤宫,有个小女儿人品端正,在外从事公职,有才能职位(己被月申合有合走之象,已与官申合有从事公职、当官信息)。小女儿?二爻巳在应孙午之下,理当巳比午小。