首先请张总为我们介绍一下君临天下这个项目的基本情况吧。

好的。君临天下即国都高尔夫花园三期，聚贴福田中心区，位于深圳市福田区新洲片区，新沙路与新沙街交汇处。国都高尔夫花园共分三期开发，一期于96年6月7日批地，于1998年入伙，二期于2000年入伙。

户型设计方面如何？ ~张一南/户型分为40~120平米的1~3房，所有单位在360套左右，并且，我们是严格按照国家90/70政策规划的，即90平米以下的小户型占比70%。

外界称这是深圳的超高层住宅项目，这个有多高？

深圳市对住宅的限高是150米，但是鉴于我们项目的特殊情况，经过多方的协调，最后定在了168米。

容积率一路从2.0调到了6.5，增加的密度都增加在高度上了吗？项目有多少层？

对，一共33层，除了地上高度，为了满足客户对停车位的需求，我们还设计了三层地下室做停车位，360套单位，停车位基本上也在360个左右。

为什么要这样设计？

君临天下由香港华艺设计顾问有限公司设计的。因为项目地块面积不大，有一定的局限性，但我们的优势是朝西北看深圳高尔夫俱乐部，南向可以看到海景，所以当时设计时就想建高一点儿，并且把价值最大的户型放在上面，我们卖的单位基本都在19楼以上。 第二，5楼18楼设计成了服务式公寓，我们请了专业做服务公寓业的雅诗阁有限公司，它在北上广深都有成功的营运案例。同时，雅诗阁的租户都比较高端，因此会吸引很多周围的客户。 第三，我们30%的大户型也都放在了高层，33楼以上做了一些拼合的户型，最大的能达到260平米，加上赠送面积会有600平米左右。

为什么会想到做服务式公寓呢？

中心区的物业不适合全部卖完，所以我们把一部分做成了持有物业。目前我们公司的持有物业收入在公司收入中也比较可观，年收入在2000万左右，并且三年内预计达到5000万。

那和雅诗阁的合作方式是怎样的？ ~张一南/合作分成的方式。我们持有物业，同雅诗阁签订了长达15年的租赁合同，租金在200元/平米左右。服务式公寓的部分统一由他们运营管理。

君临天下项目的目标客户主要是？

我们的目标客户就是在市区工作，事业比较忙碌的人群。根据这个定位，我们在户型设计和配套上也做了很多的努力，比如空中花园和游泳池等。

就是事业正处在上升期的一些中青年客户？

对，大约是3540岁的客户，购买用途就是为了适应他们忙碌的工作，住在中心区更方便。

针对目标客户的营销方式是怎样的？

现在宏观调控比较严厉，我们会做一些比较有意思的创新营销，请大家拭目以待。

君临天下靠着深圳高尔夫俱乐部，在优惠业主方面有没有合作？

这个还在谈，因为深高本身有自己的管理制度和限制，但作为深圳市区唯一的一个高尔夫物业，我们还是会尽量争取一些合作。

目前项目申请预售许可证了吗？

还没有。我们计划7月初开放营销中心，7月中下旬开放样板房，而且会把推盘点控制在10月之前。

从招商观园、莱蒙水榭春天等盘来看，政府限价对项目价格进行了一定的打压，君临天下这边，预计会如何？

这本身就是一个博弈的过程。首先，君临天下这个项目因为在中心区，所以可能也没有太多可以参照的价格，其次，这种形势下，我们也会对价格做一些让步。

目前定在什么价位能否透露下？

3房90平方米大约在300万400万。

按400万来算，大约4万5每平米？

对，毛坯交房。除去价格因素，其实我们对市场也是很有信心的，深圳的购房者还是比较理性，也比较有实力。

公司目前还有其它的项目吗？

我们的项目主要就是在东莞和深圳两个城市。东莞此前尚书苑等几个项目都很成功，目前在售的葡萄庄园项目，单周销售有3个亿，预计明年底全部开发完毕。 另外，深圳盐田也有一块土地储备，位置临海，和万科去年底拿的地相邻，后面有一座元宝型的山。面积在2万3千平米左右，开发形态会以别墅为主，也会有高层。