在目前深圳的楼市形势下，2010年的新盘基本都由龙岗和宝安这两个区来供应，关内的新盘供应量比较少，在福田区土地稀缺的情况下，位于梅林片区的阳基天御山都有哪些优势，在哪些方面最吸引网友？

在短期来看，天御山的客户心里头都很清楚天御山的优势，我们的第一大优势就是区位优势，任何一个地产项目首先要看地段，区位优势就已经把我们的楼盘看作是基本的属性来定性了了。因为早些年大家在看梅林、在看其他的一些地段，可能还会有一些边缘背景的影响，因为当时大家觉得中心区可能就是CBD那个地方，深南大道沿线那个地方。 刚才讲到像关外的这些区域已经快速发展，它已经把整个区域放大化了，包括未来可能还会继续放大，包括珠三角、深莞惠这些所谓的同城概念不断放大，而且不断地去通过政府的一些力度去改善这些地缘关系。我们所在的区域很明显，现在目前实际上大家看梅林已经是作为中心区的一个部分来考量了，而且是一个很重要的生活配套区域。我们都知道龙华未来作为一个行政区重点的一个交通枢纽一个发展区域，深圳市的政治经济文化的主要的核心区域，无疑就在中心区这一块，梅林作为一个生活配套的很重要的一个区域，正好座落在这中间。我为什么说我们这个区域好，我们整个项目正好是在深圳市民中心的一个中轴线上，也就是说，整个中心区的规划当时都是以市民中心这边有一条中轴划下来，以后进行一个左右的摆动，有一些商业、写字楼包括住宅，四个边角摆的都是住宅，我们正好是两个中轴线上，我们可以这么讲，我们项目也处于深圳的一个龙脉之上。

据我所知，天御山A栋为天圆地方圆楼设计，82米长的周长阳台，可以实现360度视野。在这个蜗居的时代，如此高的舒适度、私密性实在少见，请为广大网友介绍一下天御山独特的户型设计。

在这个项目的产品设计上，公司也是花了很多的精力，也是下了很多功夫，花了很长时间不断地去揣摩、组合，实践，我们基本现在做到的都是整个小区一层一户，然后配两部电梯。四栋都是这样的，不止是我这个楼是一层一户，其实其他的所有的都是一层一户，都有两部电梯的配置，这个已经在深圳市任何一个小区做不到的，也不可能去做到的，因为我们要做到这一点，其实牺牲了很多的东西。然后，我们在这边因为产品设计得比较合理，也做了很多一些精工细雕的一些做法，产品的可用空间比较多一点，所以说这个附加值比较高，产品的附加值比较大。 另外一点，这个项目的整个设计基本上全部都是通透的产品，没有一间房不通透的，基本上南北通，都是做得非常好，布局上也是很方正合理的，这种内置饰的分区布局也做得非常到位。干湿、动静、所有的交通动线等等一些居住环境的布局都是做得很好的，非常好地采用了大面积的落地窗的一些做法，尽量通风采光，也是很舒服。像我们小区里头，我们经常在那里很多时候有相当一部分客户人家可以不需要开空调，因为真的很通透。

2010年称得上是房地产的调控之年了，先是4月份国家出台首付提高至3成，对90平米以上面积的购房首付更是提高至5成，接着9月底深圳又出台限购政策，在这种形势下，像天御山这种稀缺的户型资源、景观资源相对来说都是比较高端的，那天御山有没有受到什么影响呢？天御山的目标人群又是哪些？

这个影响呢，这个新政出来以后，实际上这里应该不只是给天御山带来影响，就是给所有的项目都带来影响。我们这里的产品主要都是在160-140多的大面积户型，面临的客户群也基本都是一些改善型需求的人，而且很多客户不仅仅是谈到了很多的优势他才去选择这个项目，他还是对这个产品理念等有认同感，我们的客户大部分都是一些社会上各行业相对来讲比较成熟的一些企业家，包括一些经济实力比较强、消费能力比较强的这些客户的升级版的一些置业的客户。 这些客户实际上消费能力是很强，他们有很强的经济消费能力，但是受到这些新政带来的一些影响是什么呢？可能他们自身条件确实已经不能够完全符合到现有的这种购房政策里头，就是限购、限贷，在这里多多少少会对他们会带来购房决策的一些影响。但是这些人恰恰是资源最丰富的人群，他有很多资源可以去解决好目前的限购，比如他们家里有一些子女，有一些年龄已经符合到这个购房条件了，他又没有买过房子，他来买我们这种产品是完全符合的，而且还是优质客户。另外一些客户实际上是什么呢，他可能只是受其中某一部分政策的影响，所以有一些客户是受了限购的影响，有一部分客户只受了限贷的一些影响，在这里头有很多客户为什么经济能力比较强，受了限贷我不做贷款可以一次性付，所以说客户在这一方面还是有很多的一些自我调节。就是政策下来，我们不能等着政策改变了我们再来去做事情，在这个过程中，客户也根据目前的政策也自己在做购房的一些相应的调整，因为这些方面都还是起到一个很好的促进作用。

我们搜狐焦点有一个评楼栏目，有网友就对天御山发表了个人看法，有网友说：“天御山环境好、设计好、管理好，房型也很好，就是总价高，这一点有点不好。”可见这个网友对天御山的青睐，也反映出天御山这个价格可能限制了刚性需求的购房者。

这个网友说的这个话非常对，其实我跟他有同感，主要原因是什么呢？主要的原因是自己的口袋里的钱少，你要说天御山的价高，实际上天御山的价格两方面来看，好像比之前的梅林周边的配套房价是要高，因为我们实际上是树一个标杆的一种产品，这种产品也可以说放眼目前整个深圳市场应该是首屈一指的产品，所以说他自然对应了好的产品。 另外有一点，刚才谈到很多产品的一些价值，包括一些设计、资源，它已经把很多客户已经梳理在这个位置上，就是说他需求的客户，刚才你也谈到了很多一些升级换代的，还有一些成功人士、企业家，包括有一些这种经济能力比较强的一些客户，我们在这里头房价高，我觉得这个应该只能说明一个问题是什么呢？我们想买房，但是觉得自己目前去承受它，可能还有点困难，但是好的东西一定是对应着好的市场的一个需求的。 我讲一个简单的例子，不一定对，比如我们现在去商场你看到每一件东西他可能很好，我也很喜欢他，但是我不能马上就买它，但是不代表我没有能力再去购买这种层面的一些产品，它有对应的需求的很多客户，现在就可以很好地去消费它，而且这个产品一定是在这个阶段，不能说以后一定没有人再超越它，它在这个阶段一定是最好的，所以说它也需要一个我们经常说的“物有所值”或者说目前来看是“物超所值”，我们一直都觉得我们产品性价比很好，在这里头把我们的附加值加上以后的话，其实我们整个售价各个方面相对还是比较合理的区间，没有说是跳出整个市场来去做市场，只是在这个市场换了一个新面孔，做比较好一点。整体是这样。

您的意思就是说不同的产品定位，不同的楼盘品质，针对的人群也不同，目前可能对于刚性需求的人来说，购买天御山这个层面的产品难度有点大，但是在未来刚性需求发展成改善型需求的话，然后就有这种能力来消费天御山这种品质的楼盘。

我们仔细来看，这种产品从面积区间最小差不多接近170-260平方米，这种面积就已经把刚性需求限制住了，因为刚性需求我们刚才说90平米以下或者90平米左右到110平米左右这些可能是刚性需求的一个最理想的一些面积区间，但是总的面积已经把很多圈层给锁定了，它一定是要在需求到170-240多这个面积之间的客户群，我们再往后推一下，如果需要200多平米这种产品的客户，它会是什么样的客户，在现阶段至少是相对来讲事业方面各方面肯定都是小有成功吧，我们不说是大有成功的了。你在各方面一些家庭人员的结构也是相当稳定的，我说的相当稳定是什么呢？你比如他不像年轻人，他回家之后两口之家，他可能这个阶段这三五年我是需要一个小两房就OK了，以后再添上孩子他可能就是三口之家，三口之家他可能需要有一个老人在帮他来照顾照顾，或者父母再住在一起，那他可能至少就需要三房，那可能普通的很多家庭都不只局限于一个三口之家，有可能四口、五口，这个阶段的时候，到了一定程度他就一定还是需要有一个相对比较合理的这种家庭住居面积，而且中国人还喜欢跟家里的这些老人居住在一起，亲戚朋友都是在一个社区里头，父母跟自己住在一起的，这是一个传统的观念。

天御山的小高层和高层都是两梯一户，一层一户的户型设计，户型也是160㎡以上的三房和四房，称得上是纯正的大户楼盘，在目前的房产限购形式下，广大的刚性需求者可能就望而却步了。

我们这些产品不是刻意地要把这些购房者档在门外，它就是因为要做好的产品，它一定是针对部分人群的，就像很多别墅的那种用户，我们知道前段市场卖了很多别墅，它不可能像一些很低端的一些客户来开放，没办法开放，你说我就是想让他买，他也不够这个条件，因为我们不可能把这个别墅做成50平米的别墅，也不太现实。 另外有一点，像我们房价里头基本上都是最低是几百万一套，贵的话一千多万这种产品可能都有，这个实际上是一个很好的圈层，最终注定了整个业主的品质，客户的一些素质，包括这些人群的定位，都会相对比较高端一点，而且社区也相对来说比那些大、中、小都全的社区来说可能更单纯一些，它这样就可以通过这些产品就把一部分客户定位了整个市场。 你像很多大的社区它照顾的很周到，大、中、小户型都有，刚才说的这些网友它都可以进得来，但是有一些很多高端的客户他不太愿意，就是说他希望居住环境比较单纯一点，比较简单一点，他也不需要那种超大的社区，像很多大社区里面经常都是开放式的，他没办法完全做到封闭式的管理，它必须要开放，社区人体量大，很多不方便整个做封闭，但是像这种小型的社区，体量不是很大，但是做精品，而且所有的配置都是高端的，所有的客户群进来相对来讲方便都是一个顶级的感受，在这一方面我们主要是想通过他，反而不是说是通过价格来去体现这个东西有多好，我们仅仅是物超所值就在这里，我们仅仅是把应该体现最需要的价格表现出来，没有通过价格来去说明这个产品多好，实际上我觉得我们的产品现在放眼目前深圳的市场，目前是没有超越的，以后我想在规划政策的前提下，后面也很难有超越的，应该做不到这些，像我们圆楼的这种配置，一层一户。

在深圳没有看到过A栋这种圆形的设计。

像很多这种高端的客户看房子，都说真的是很不错，而且他们原来没有想象会有这种感觉，自己可能做梦都没有想过会出现那一层360度环景阳台全部都是自己家的，可能想是很好，而且所有的通风、采光这些都是可以解决得很好， 360度的景观你都可以看到，远看山景，而且像我们圆楼这边，我们之前也曾经跟客户去看的时候，那就是活生生的一部深圳市的发展史。为什么这么讲呢？我们站在圆楼上面向东看，可以看到梧桐山上的那个白塔，那是一个最东边的比较高的景观，回过头来世贸、地王再到京基100的高楼，然后再过来以后到赛格，再往下就到中心区的市民中心这一块，然后再到招商大厦，然后再看过去，一直可以看到深圳湾的跨海大桥。你想一想深圳的历史这么走过来的，从最初的罗湖到福田再到南山再到这些发展的过程，他就是这样过来的，因为很多买了A栋的客户他们实际上对深圳很有感情，也在深圳打拼好多年，十几年、二十年的都有，进来以后他看的过程中，点点滴滴的很多他的记忆、他的回忆，他的美好的事物都可能在这里会展现，包括30年的焰火晚会，我们就站在阳台上可以一目了然看清楚，足不出户，所以说很多这些想法有一些老板来了以后看说：真的是好的，确实感觉有很多的启发。这些方面比较深刻。

2010年也到尾声了，元旦期间，天御山有没有给网友推出一些购房优惠活动？

元旦我们是做了一个系列的活动，叫“新年祈福”的一个活动，然后现场会有敲新年钟的这种做法，祈福平安的做法。现场也准备了大量的一些美食，在元旦期间这些客户都会参与，包括一些抽奖活动的环节都在这里头。另外，我们元旦期间，新推出一套样板房然后给一些客户进行参照选房。

哪一栋？

A栋在三楼做了一套新的样板房，平层可以给很多客户去参观。因为我们在这个项目里头有很多产品，其实在这个项目里面是属于稀缺的，我们整个项目在深圳市场是属于稀缺类型的产品，但是还有一些产品是在我这个项目是属于稀缺的项目，比如我原来几乎大部分都是复式的，都是大平层，但是有一些客户是需要小平层的，但是我这里头确实有很少一小部分小平层，小平层其实感受很好。

像2010年国家政策从4月份调控一直调到现在，请您对2010年的房地产市场做一个回顾，您用会用哪几个关键词来形容呢？请谈下您个人的感受？

我个人的感受来说应该是这样的，实际上从政府的角度来讲政策是一波严过一波的这种做法，从4月份开始每一波每一次都是重拳，但是每一次都是在这个基础上一波要比一波更严厉的做法，开发商房地产市场也是刚性市场的话，热情反而没有被这个完全给掩盖住，我们感觉这种热情依然存在，无非说是没有那么一直持续的那种抗衡爆发出来，他只是说在某些方面表现出来的是比较平和的，但是实际上真正过了一段时间又出现一个大的变化，像4月份出来的时候，银行 首先出来的一个贷款政策的调整，包括限贷令的出台，实际上可能短期效应还是有的，但是后期很快经过一两个月消化之后，市场上马上会有一波行情上来，而且来势汹汹，所以这一块紧接着政府10月份又出了一个政策就是“限购”，限购政策又有一波短期效应，也有表现出来，在10月份确实市场出现了一个暂停这种形势，紧接着我们又感受到了有一些热度在上来，这是市场带来的，这个不是某一家谁说出来的，确实市场的数据说明很多的问题。 我之前跟他们聊天的时候也聊过，我说这些房地产就好比高速路上正在奔跑的一辆车，它上了高速路了，它就必须要跑到100以上的速度，要是你觉得跑100快，你就让他停下来，停下来的话你想一个办法，你想让司机踩刹车，司机都跑这么快跑惯了，不想踩，你现在通过一些外部渠道设置了很多一些电子眼也好，控制车速。也还有一些车他不在乎你的罚款，或者说他做一些其他的措施，它还继续往前跑，这个没有办法了，政府一看你实在不行，那我就设置很多关卡，通过收费站或者严格放缓，然后你就必须停下来，但是我们试想一下，高速路上不只买一辆车，大家都在跑，当你把前面的车把速度都限制下来以后，带来的结果是什么？后面是拥挤，后面的车在等着要走，后面带来的问题是什么？要么就是很突然的爆发，要么就是在其他段面上会带来很大的一些爆发，我是觉得合理的疏导一些东西很重要，比如说是不要让大家全面都在高速路上跑，你上了高速，你就不让他跑，你说我现在不能跑100，只能让你跑60，那这个高速上有意义吗？没有任何意义了，最后变成了高速上很多车都堵在那里，你一旦一开口，那结果是什么？你说好，这段时间过来，不用跑60了，可以跑100，我想车肯定都跑120以上的速度。这是我个人的意见。

很形象。

就是说可能会带来一个很大的放量，这个放量我们现在是不敢讲会是一个什么结果，我们希望这个市场是平稳的，很稳健的一步一步在走。但是从目前来看，真正的刚需也好，换房也好，有很大一批这样的人，包括深圳，像我们这种人都是在换房的行列之内，因为以前居住的可能是小三房、两房，可能在家庭需要的情况下已经不能满足了，或者因为工作的原因、生活的原因，我需要在其他地方再去选一套房，而且选一套那里面相对来说稍微大一点的，能够满足我未来十年、十几年的这种居住需求。包括可能再买一套满足未来三年五载的居住需求去买一套房，这时候我可能就要考虑生活品质、各个方面都要考虑，就是面临这些变化。这种时候应该是这么讲人人都有换房的需求。

在2011年即将到来的时候，想请郑经理为2011年的房地产市场寄语。

2011年站在个人角度来说，我希望这个市场能够平稳地进一步地向上游走。因为我个人感觉，从各个方面各个角度来看这个市场，大家开发商也好、购房者也好，包括很多相关的一些行业都不希望这个行业出现太大的一些波动或者是停滞不前，只是说是能不能在一个有效、合理的范围内快速成长，我觉得这个市场还是中国很重要的一个行业市场，也值得全民都要关注他，也值得全民都为他来揪心揪肺的，也值得这么些人来去参与他，因为毕竟关心的一个衣食住行的一大块，所以说我们希望明年的市场真正能够企稳，然后有向上走的做法。政策不是想让你掉头往会走，我觉得所有的这些东西都是这样的，无论是长期也好，短期也好，他一定会是一个站在这个台阶上平稳地再往上走，太过速的这种房价的一个飙升他不是一个合理的做法，也是一个市场极端的一些表现。我们更希望这个市场他是合理的，他有每一年正常的一个区间增长在走，当然这个不取决于我们自己，更多的可能是看整个市场的需求，如果深圳市场能够保证好相对的需求量的话，应该可以做到平稳发展。如果很多有经济能力的话，他愿意花更多的钱去买更好的房子，在这个市场政府可能各方面都不应该过度干预到个人需求的问题。基本是这样，是希望明年越来越好。

谢谢郑经理作客我们的焦点访谈。

阳基天御山坐落在成熟的梅林片区，请为网友介绍一下天御山稀缺的景观资源与生活配套情况。

回复：阳基天御山坐落在成熟的梅林片区，请为网友介绍一下天御山稀缺的景观资源与生活配套情况。整个周边那些资源其实几个方面来谈，第一个方面景观的这些资源，现在所谓的“三山一水”，三座大山在这里面，这三座山是塘朗山、银湖山包括梅林山这些，然后六个公园、一个水库，这些资源都是这个项目独有的一些特性，有很多项目不具备这些因素。表面上看好象是，我们门口就有两个公园，这边是上梅林文体公园，这边是梅林公园，都很近的，就在我们眼脚下，后面是梅林山公园都很方便，所以说整个这些景观资源。房地产发展到这个阶段，开发的产品不仅仅只满足一个居住功能，他还需要很多周边的配套资源、景观资源，目前来看，我们的景观资源已经是得天独厚的。周边配套资源，因为周边我们毕竟旁边有一个超大的梅林一村的政府公园的这种社区，他有很多的一些社区配套，他实际上是可以共享的，他不再是只为自己社区服务的，包括公园内的一些配套，包括一些文体的一些配套，包括商业的配套，周边的商业很旺，天虹、家乐福，包括大型的生活农批市场，都是非常便利的。另外，这些也距离地铁口也很近，也很方便。在这边真正做到了一个闹中取静，让真正地所谓的这种好的东西都是隐藏在繁华的地段。你像我们在北京，北京最好的东西是什么？不是卖的多贵的别墅，是四合院，最贵的四合院多少钱，但是这些四合院在哪里？他周边都很繁华，可能这条巷子进来以后就是一个四合院，你会发现这个巷子里头跟外面马上两个世界一样，但是你说他出门以后，他会不会很便利啊，交通什么都很方便，但进来以后又是一片天地，这很好。所以说我们这个项目有类似的感觉。