欢迎王总作客我们的“焦点房谈”栏目，圣诞节就要来了，曼海宁在12月25日也会给广大网友推出60多平的纯正两房精品，在这个圣诞狂欢之际，请王总给我们介绍一下曼海宁推出的两房特色，有没有优惠？

网友们也知道曼海宁的户型结构是两房到四房，我们前一阶段主推的是80多平方米和120平方米的三房和四房。两房的这个也是目前市场上比较稀缺的产品，市场都是在做豪宅，在做双拼、三拼、合拼的户型的时候，我们这种独立产权的小户型也是整个市场的一个亮点。在整个曼海宁的南区里67平方米的这种量也不是很多，我们这次推出的大概100多套，面积是67平方米-70平方米，纯正的两房。实际上它的朝阳的面、采光面达到了6.6米，很宽阔、很开阔。

我看主卧和客厅的阳台有6米多，双阳台。

对，很多都是双阳台甚至三阳台的，另外在很多的设计当中像小户型基本上看不到社区的园林、景观、位置十分差的这种，但是曼海宁在设计当中充分考虑了每一套房的通风采光，园林的采光面、通风面，对于整个户型的布局也是非常用心，美国SBA在这方面确实也是这种设计的高手，对很多的数据也是非常科学地能够达到国家规定的每一套的采光的要求，同时保证了每一套园林视野的开拓。

曼海宁今年5月份开盘至今都是推出主打的三房、四房，为什么在这个时间点，岁末年尾的时候来推出这种主打稀缺的两房，这是从哪些方面进行考虑的呢？

整个2010年受到调控，很多双拼、合拼的户型受到了影响，限购令以后抑制了很多的刚需，老百姓对房屋的要求越来越实际，所以这一块我们也是根据现在的客户每天上门量的统计，对这种户型的要求一直不能满足，所以我们加推了这样的户型。

自4月17日国家出了一次调控，曼海宁是5月份开盘，10月份包括国家和深圳又出了第二次的调控政策，在这种调控之下尤其是首付提高到三成限制了很多的刚性需求，这个门槛确实有很大的提高。目前根据搜狐焦点购房中心的数据监控显示，深圳目前50多个小户型楼盘都受到热捧，可见刚性需求比较旺盛，大房子买不起所以现在都是偏向两房，曼海宁推出的2房有何优惠？

对，确实是这样的。同时我觉得曼海宁这次推出的两房价格也是比较优惠。圣诞节会推出一些优惠。

曼海宁在深圳所有的楼盘当中可能真的引来业界和相关人士的品鉴和学习，那您觉得曼海宁最大的特色和优势表现在哪些地方呢？

区位优势大家都看得出来，产品方面我们觉得我们最大的优势是一个产品的品质优势。这个品质有这么几方面，首先他的设计，SBA是一个世界著名的设计师事务所，他们这次对我们曼海宁的这个项目也是反复多次地出了很多的设计方案，历时了将近一年的时间做出了这样一个产品的设计，很多的产品在细节上确实能体现出来，一个是体现在他的设计的用材用料上，他用了很多国内目前很少用到的一些低碳、节能、环保的建筑材料，比如说陶板，比如说只在写字楼用的中空Low-E玻璃，比如说新风系统、劈开砖，很多新兴的建筑材料在曼海宁得以使用。

有网友反映曼海宁的赠送面积不多，容积率高了，请王总给网友解答一下这个问题。

在功能布局方面，现在卖的很多的楼盘都是在标榜自己送多少面积，送面积势必会让很多人关注的是单纯的送面积，实际上曼海宁他非常大的亮点可能别人不注意的也是在一个送面积，他是送什么面积呢？送的是公用面积，公共面积送得非常多，这种面积是给到每一个业主的。你看我们的数据，很多人认为我们是不是曼海宁的容积率达到了5%，我看网上有很多人说是不是我们5%还是6%，确实我们建筑面积很多，但是我们能销售的面积是很少的，只有十几万平方米，还有一些不能销售的面积是什么。还有我们与众不同的车库，一个是车库层高非常高，将来有拓展的空间可以增加车位。另外我们给车位做了一些包装艺术化的车位，这是一个。

另外一个就是架空层，架空层一般的小区内也就是一层这块做架空做一个园林，一般的住宅从二楼开始。我们实际上一楼有一部分的架空，二楼也全部架空6米的层高，这6米的层高我们全部用来做了绿化，这个绿化可以把每一个楼用空中长廊的形式把每一栋连接起来，也就是说从我们曼海宁的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼全部可以连起来，也就是在二楼我们有一个相当于晨跑道，可以在小区的二楼进行锻炼，我们的一些娱乐包括老人的活动、儿童的活动、旗牌室、羽毛球、一些瑜珈廊，像这样的我们有九大运动主题都会在二楼的架空层中得以实现，这样在这种空间既能够保障安全，因为现在如果在下面可能还有高空抛物的，在这个架空层里肯定安全，刮风下雨都不怕，而且他还有一定的高度，可以欣赏到一楼、二楼的整个立体的园林，这个不是指标上要求我们必须做的，这个是我们产品升级的时候来做的这样一个给到的一种附加值送的公共面积，让客户除了在自己的小家以外，在这个社区里有更多的绿化、更多的休闲的地方，我们有一个106%的园林绿化率就是这样出来的，因为除了一层做了以后，我们二层也做了，另外我们有三层的空中游泳池，实际上三层的立体园林使我们总得园林绿化率达到了106%，他远远超越了给我们当时的指标30%这样的一个要求。

从您的讲解中可以听出曼海宁在空间绿化的利用方面是做得非常到位，并给空间进行艺术化处理。

实际上我们从负二楼、负一楼就是融入在这种艺术，地面我们就是通过一个更多非常丰富的植物，还有我们的雕塑，我们的广场，这个雕塑应该是也可以可圈可点的，雕塑的设计者是韩国的一个雕塑家金善球，他这个人在美国、德国、日本等很多的国家都有他的创作，应该是一个世界级雕塑大师，他在中国也设计过像刘翔铜雕像，被上海市政府作为展品收藏。对于我们曼海宁的设计，我们也不是说就把他一个雕塑纯粹搬到这儿来，他也给我们这个项目量身订作，他前后一年多的时间数次来我们现场，去看我们的整个建筑跟整个艺术的相融合而设计出来的这样的《玄黄》一组两件雕塑。我记得今年我们搞过一次活动，当时深圳市也有一名著名的艺术家叫陈绍华，他是申奥标志的设计者，他看过我们这个雕塑以后，他也非常称赞，他曾经说了“把艺术融入社区，曼海宁是一个里程碑”。给了我们一个很高的评价，我觉得确实是这样的，我们曼海宁他就像一个艺术品，可以从车库就可以欣赏到我们不同主题、不同的艺术风格，如果有小朋友的话我可以从小就可以熏陶他，里面的植物非常的丰富多彩的植物，艺术的雕塑，我们二楼的丰富多彩的这种活动空间。另外，我们的建筑非常的有质感、非常有层次，现在我们正在拖外架，说起拖外架，我也觉得也有很多可说的地方。

来过曼海宁几次，发现你们的脱架好像很慢，过了一段时间还是没脱掉多少，这是怎样考虑的呢？

很多人可能感觉到我们的脱架非常慢，这个也是体现在我们精雕细琢方面，确实是比较慢，人家说国贸三天一层楼都盖起来了，我们拆个外架基本上是一周才拆一层，为什么这么慢呢？讲一个细节，比如说我们做陶板和劈开砖的勾缝，这个看起来非常简单，但是我们现在在几百个工人里头，通过这种劳动竞赛，我们只选出来了几十个人具有这种勾缝水平的工人来操作，他是怎么样呢，大家见过面包师做蛋糕，拿一个奶油圈一个纸做进去以后，通过他的手可以描绘很多的不同的造型，我们的勾缝师也是这样的，把这种勾缝剂也是通过这种纸卷起来以后，像蛋糕一样的，挤到这个缝里面去，非常稀，然后对这个勾缝胶的凝固的时间要求跟温度都很有关系，早了他稀，达不到一定的造型，晚了他又干了，需要重新敲掉，这种工艺非常复杂，因为我们有陶板、有铝板、有百页，还有玻璃幕墙，然后还要做防水。所以很多的工程要在一起交叉，工艺也非常复杂，这个速度可能就非常慢，这个方面我们也给网友要解释一下。

有些网友可能担心曼海宁区位也好，楼盘品质也好，户型也好，但是价钱有点高。这个价钱高的话是不是觉得一般是品质好，其中价钱高就是一个理由了？另一个是不是曼海宁在精雕细琢方面，比如说在艺术化、园林化的建筑方面把价钱在一定程度上拉高了呢？

确实本身产品的投入我们要远远地高于周边的包括深圳很多的楼盘，我们很多东西刚才前面讲了那么多，从设计一直到施工，到各种工艺品质的保证，工艺的流程上投入的成本要远远高于包括我们以前建的很多建筑，目前市场上很多的产品，这一块成本确实要高一些。另外，深圳的土地也是非常稀缺的，如果能够在这样的好的地方，再拿到这种地确实已经不容易了，整个再拿地的成本可能会更高，这个也是我们希望能够拿到地的产品现在就做好他，做出一个精品工程。

接下来像我们曼海宁因为在目前越调控房价越涨，买家也有点慌的情况下，曼海宁的营销策略是一个什么样的走向？

实际上曼海宁我觉得更多的是他的片区价值的一种提升，很多人也说了，曼海宁如果到后海，如果到中心区他的价格肯定会高得更加离谱，成为一个片区的一个标杆，像李嘉诚说的“地段、地段还是地段”，实际上我们曼海宁所处的这个区域，我觉得明年才正式是他的地段爆发的时候，就相当于南山中心区这一块，滨海大道开通开通了以后他才迎来了南山包括后海片区的飞跃发展。实际上曼海宁所处的这个区域是政府在很多年前一个储备用地，他叫二线拓展区，有19.38平方公里，在这个区域内，政府实际上对他进行了很多的保留和提前的一种规划。这个区域内大家目前看到的是比较荒凉，为什么呢？就是说像我们周边还有菜地还有花场，这个是在其他的地方是看不到的，因为已经布满了农民房给其他的建筑给建完了，但是这个地方为什么还能有，这是得益于政府的一种前瞻性，他把这个地方很早地就预留起来了，还加以了控制，这个区域内未来投入可能将要达到1000个亿，各项的基础设施的投入也非常大，小学、中学、公园、医院、影剧场这样的设施都会在这个小区内规划，具体我们这个地方也有一个图纸都可以具体看一下。

同时，我觉得这个区域内最大的优势就是新客站，因为新客站政府规划在这个区域内以后，这个必将成为一个南中国的一个焦点，因为未来的中国马上要进入高铁时代了，从新客站到北京以后是在八个小时，到上海五个小时，到厦门三个小时，到武汉也是三个小时，像这样的一个位置这样的一个区域，和深圳以前罗湖区大家都知道罗湖发到我们内地很多的城市，他没有长途车，因为他的站太小了，功能不够，跟我们这个1700万的这样一个城市非常不相匹配，新客站他规划是亚洲最大的一个火车站，设计方面人流、客流、车流也是非常的稠密，以后地铁的3号线、4号线、6号线都在地铁站交汇。其中地铁的4号线有一站叫上塘站和6号线的一站也是上塘站在这交汇，这两个线都经过新客站，我们离上塘站只有不到200米的距离，也就是说我们也是一个双地铁口的物业，这个对未来整个城市的置业应该是一个潮流和方向，随着这个城市的不断扩大，深圳已经170万辆的汽车保有量，这种私家车对城市目前的交通压力非常大，以后即便有了私家车这个城市道路也没办法满足这么大的量，塞车肯定是以后的家常便饭，但是我们有这个优势就是地铁，地铁出行非常安全、节能、也卫生干净、环保，这样的一个出行的方式，在世界很多的大城市周边的香港也是这样的，在地铁口的物业他肯定是具有升值保值的潜力的。而且地铁4号线跟其他的线路还不是太一样，地铁4号线是由目前全世界唯一的盈利的地铁公司就是港铁公司来投资和经营的，他现在已经接手了地铁4号线从福田口岸到少年宫的这一段的运营，等到明年年终的时候，4号线全线通车以后，他这一条线是由港铁公司来经营管理，相信他会带给4号线周边的和4号线地铁的服务，应该是一个国际化的跟高端化的这种服务。

同时，港铁最大的一个优势就是他做地铁口的物业做得非常好，深圳市当时跟他签约的时候，也是给了他290万平方米的地铁口物业，当然这一块有政策性的矛盾，但是肯定会陆续通过其他的方式会给到港铁，我们门口一路之隔就是港铁很大的一块港铁的用地，因为我刚才说我们是200米，门口离他200米范围之内的就是港铁物业，我们实际上跟港铁物业只是一路之隔，相信港铁物业建设出来以后，他的这种国际化的地位，包括他将来的商业的人流和住户的客流的人流会大大提升这个片区的这样一个价值，这是轨道交通。同时，随着这边的地铁道路的逐步完善，深圳甚至全国的一些大型的房地产商也看准了这一块的机会，纷纷抢滩这一块，从明年开始，深圳很多大的发展商要在这边陆续开工建设，相信未来的两三年内，这个片区就像今天的后海一样的，因为这个地方也是未来市场供应量最大的一个地方，他的这种定位每一个品牌发展商他也希望在这样的一个区域内奠定他的一个新的坐标，都希望在这一块能展现深圳房地产前沿的发展的状况，也能够有更多的产品加入到这个行列，我想曼海宁为什么之所以这么自信呢？可能也是源于除了我们的产品以外，更多的是区域价值的这种不断的挖掘和得到开发。

我想请教一下王总，因为作为福田后花园的龙华片区与前海片区相比的话，您认为哪一个区的发展前景更大？

是这样的，大家到北京现在一环、二环、三环可能五环之内的房子他的价格你就可以看到，北京据说现在搞十环了，我们深圳这个城市当然他有自己的特征，东西特别狭长，南北特别狭窄的，东西现在尤其是往西和南基本上是前海，如果从CBD划一个半径，我们这个地方的位置可能离CBD的距离，也就是华侨城的距离，比到后海的距离肯定要近很多，宝安中心区就更不用说了，而且随着地铁4号线、3号线还有彩田路、香蜜湖路这些陆续地开通，打通南北的瓶颈以后，这一块的交通也越来越便利，我觉得非常看好这一块。他一个是离中心区的这种距离很近。另外就是他本身深圳市没有很多的烂尾楼或者是这种农民房，这一块用地非常的干净，一片白纸可以画出这么一个图画一样的，这一块我相信有这么多实力的开发商一定会描绘出来很漂亮的建筑给到人们。

另外，这个地段跟后海那边比起来，包括宝安中心区比起来，他更多的我觉得是一种踏实，因为他确实是那边可能是海，但是那个海是填出来的，填海的时间不够，下沉这种情况确实是很多人担心的，我们这一块可以说基础就是打在岩石上的，非常牢固，我们旁边就是羊台山的国家森林公园，离这里当然也非常近，在前面大浪社区正在修一个羊台山公园的一个大门，包括他的停车场这些，我们离这个地方也非常近，我们看到的这个山是属于羊台山森林公园的一部分，所以我们虽然没有海景，但是有山景，而且周边有很多水库、有山、有湖。

这一块深圳市在城市规划的时候，拿出了大量的更新用地，做一个中央绿库，就是沿着新区大道，他在道路的两边建了很多的城市公园，就相当于我们在深圳市的中心公园一样的，他不见房子，作为一种城市公园，所以这个地方未来的定位也是相当高端，他既有我们所谓需要的景观资源，也有人文资源，包括未来的建筑都会在这里汇聚，相信这一块未来的发展，我觉得没有理由不看好。

谢谢王总这么详实透彻的分析，非常感谢您！